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2024/12/7
俞劍鴻 |美國紐約大學博士、1)前國立中山大學教授暨兼任所長;2)一個退而不休的特別聘任教授;3)新加坡國立大學高級研究員;4)南洋大學訪問高級研究員
▌前言
隔行如隔山。歷史學家要以最客觀的態度來挖掘、研究過去。
社會科學研究者要學會應用理論和模式來同時貫穿過去、現在和未來。
少數境界比較高的歷史學家會套用最起碼一個理論和模式來讓自己的研究課題和成果更加地貼近事實。法律人要懂得合乎邏輯地兜圈子來保護自己和其（有可能是對立的）客戶。換言之，如果對手（即將要）戳破你所表達的文字的邏輯，作為法律人的你就要在那一個同樣的文件或者一系列文件中找出另外一些文字來扳回一城。其最後目的就是要規避（evade）可能要面對的各式各樣的挑戰或者（金錢和非金錢上的）處分。
▌買賣合同》是可以被質疑的
本文要談的是馬來西亞【擁有等同於西馬的11個州屬加上各自快要擁有更多權利（rights）的等同於東馬的沙巴和砂拉越】的房地產發展商(developers)所主要面對的SaleandPurchaseAgreement（SPA，買賣合同）。
每一份官方文件是可以被擱置在一旁、修改和補救以及掃進歷史灰燼的。遺憾的是，SPA的修補似乎碰到障礙[1]，使得房地產發展商；住房購買者/購屋者（purchasers）；律師（事務樓）等等無所適從、各自浪費了不少的時間、精神和金錢。
最為人詬病的就是SPA並沒有就starting
date/firstday（開始日期/第一天）和ending date/lastday（截止日期/最後一天）各自下一個定義。
在SPA，我們倒是看到9個其它法律術語被下了定義【第18（條）款（2）還創造或者提到expirydate（屆滿日期）[2]這個term（條件）】，而ServiceAgreement（服務協議）則講解了12個定義。
當購買一棟（新）房屋時，每個住房購買者要注意到五個主要的日期：
- The Paying the Booking Fee Date（支付預訂費用日期）;
- The Launching of the Construction
Date（啟動施工日期）;
- The Signing of the SPA and Other Related Documents Date（簽署《買賣合同》及其它相關文件日期）;和
- The Issuing of Occupation Permit by the Developer (or the Collecting of the Keys by Purchasers) Date【由房地產發展商所發放的入住許可證日期（或者住房購買者領取鑰匙日期）】。
- 到了最後一個階段，房地產發展商會給住房購買者14天的時間來領取鑰匙。
問題就來了。首先，SPA的原始版本來自西馬。東馬的各自律師事務樓（law firm）所採用的SPA基本上取材自沙和砂的各自政府版本，是所謂的母法（mother law）的母法。[3]在通過SPA的原始版本之前，政府官員或者每個律師事務樓各是否有邀請例如住房購買者來共同討論所將要採用的SPA？Good governance（良善治理）的要素之一就是透明化（transparency）。如果住房購買者在21天之內忘記或者無法交給房地產發展商bank-in-slip as proof of payment（銀行付款憑證），怎麼辦？在大馬，當取款或者轉賬時，當事人在該銀行要通過指紋的檢驗。須知，當我們多次使用sanitizer（消毒劑）之後，每個人的指紋是會被多少破壞一段時間的。怎麼辦？
其次，如果SPA的一個條文說房地產發展商只被給與一般的說法為兩年的時間(the developer is given two years)[4]來蓋好房子，這個發展商最好在兩年內（within two years）（而非兩年）亦即確切地說兩年減掉14天（或者更多的天數，例如一個月）的最後那一天交屋。在此脈絡之下，那個發展商就肯定不必賠償住房購買者。
可是，筆者認為SPA存在著一個不算是小的漏洞，那就是說expiry date並不【就每一間（剩下的）屋子或者一個開發的項目（project）】等同於ending date/lastday，因為要視脈絡/上下文（context）而定：
1)就上述的“房地產發展商會給住房購買者14天的時間來領取鑰匙，”expirydate這個term是否可以指上面所提到的那14天的截止日期/最後一天？存在著疑問；
2)支付預訂費用日期以及《買賣合同》及其它相關文件日期不應該有expirydate這個概念，因為在發展商的某一個項目有可能還有一間屋子由於各種原因沒有賣掉或者永遠賣不掉；
3）如果過了expirydate，而房地產發展商繼續出售剩下的屋子，是否合法？
4）如果《買賣合同》及其它相關文件日期不應該有expirydate這個概念，為何《買賣合同》的第18（條）款（2）還要提到 expiry date 這個概念呢？[5]簡言之，如果法律人想要兜圈子的話不就很難兜起來了？；
5）expiry date的反義字（antonym）為何？如果是launching date的話，這個expiry date term就不適用於好比說啟動施工日期了，不是嗎？
6）如果在剛好兩年之後的第一天，住房購買者接到來自發展商的通知說可以領取鑰匙了。然而，前者有可能是在第14天才（故意地或者非故意地）拿到鑰匙的；在此一脈絡/上下文之下，後者是否也要賠償前者13天的金額？換言之，如果期滿了兩年，每個住房購買者在被告知的第一天（或者提早13天）就都開門、搬進了新家，發展商要賠償住房購買者的機率就會比較小很多。
7）假如新屋是在一年就可以搬進去，好比說從 expiry date 起算（逆）推回一年11個月和30天亦即少於兩年，就有可能分別落在啟動施工日期的那一天或者前後和支付預訂費用日期的那一天或者前後了。（2024年12月4日，我聽到說在吉隆坡，中國大陸的建築商可以在一個大樓一天蓋好一層樓的快速記錄。）
8）如果是剛好滿五、10年才交屋的話，房地產發展商是否就只要支付兩年（加上有可能、被推遲的13天）的賠償金，亦即頭三年或者七年就分別不必計算了？
9）如果一塊土地等於一個項目的話，第二塊土地是否能夠和第一個項目的土地合法地連結在一起，以規避不能夠在第一個項目繼續出售、被 expiry date 限制住/綁住的窘境？
10）房地產發展商可以領取支付預訂費用嗎？如果法令不允許房地產發展商領取支付預訂費用，而某一家發展商被政府單位就某一個項目處罰過，吾人是否可以提出 double jeopardy（一罪不二審/類似別讓別人第二次受到傷害或者）這個法律概念來保護那一家發展商的同一個項目？
再者，如果房地產發展商延遲了一年，他就要賠償住房購買者以一年百分之三乘以房價的利息來計算。[6]緊接著要問而且必須要質疑的是，那一天才算是開始日期/第一天？是支付預訂費用的日期？還是啟動施工的日期？仰或是簽署《買賣協議》的日期？或者是發放入住許可證的日期？第五種可能性是否為作為最後一個階段的那14天的第一天？走筆至此，讀者應該已經體會到巨大的爭議。如何化解這一些矛盾？
2021年1月19日，從一位西馬（West Peninsula 或者 Malaya）的Chief Justice 在 Federal Court of Malaysia 的裁決書，吾人得知支付預訂費用日期這個概念並沒有被否定掉，也就是在SPA的第18（條）款（3）吾人所看到以下的文字：。。。Purchaser under this clause。易言之，Purchaser可以跳到另外一個有利於他的（條）款，像是支付預訂費用日期。須要知道的是，SPA並沒有提到 registration of interest。。。、支付預訂費用日期和啟動施工日期。然而，2022年3月，東馬的 High Court Judicial Commissioner Alexander SIEW How Wai 卻說雖然有 similarities（相似處）但是西馬的判決並不適用於東馬，[7]因為馬來西亞是由西馬和東馬於1963年8月共同參組8的。不過，在SPA,我們看到一個對房地產發展商表面上最有利的第18（條）款（2）：the Vendor shall be liable to pay the Purchaser… from the expiry date of delivery of vacant possession….9 ，到底誰說了算？政府官員？法官？檢察官？律師（樓）？單打獨鬥或者集體的房地產發展商？單打獨鬥或者集體的住房購買者？切記，我們是生活在矛盾之中，尤其是當母法和子法有矛盾之際。不過，我們可以依靠辯證（dialectic）例如一點理論（one-ottheory）和非辯證 (non-dialectic) 的邏輯來化解矛盾。
最後，西馬和東馬的法律不太一樣的地方很多。就以往的法庭裁決，如果例如在砂拉越的住房購買者（有可能是複數）得知有西馬的前例（precedent）說可以從支付預訂費用
日期算起，覺得勝算頗高的他們就可能聘請律師、上法庭來對付當地的房地產發展商了。這麼一來，如果該發展商打輸了最終一審的官司，這個房地產發展商就肯定要多賠償每個住房購買者一筆錢了，因為支付預訂費用日期有可能是至少兩年之前。
為何會出現這一種現象，就是因為SPA有一個最大漏洞多年來沒有被修補。如果每一個在西馬的州屬政府或者在東馬的沙巴政府和砂拉越政府各自有TribunalforHousingPurchaserClaims（住房購買者索賠法庭），而這個執法機構也處理過住房購買者和房地產發展商之間的不同看法和立場，就應該察覺和體會到說應該早日修補SPA。如果沒有或者不這麼做的話，後遺症可能會很大，因為日後可能會有
1)更多的住房購買者在各地要求新開發項目的房地產發展商把賠償的日期提前到支付預訂費用的日期;和
2）告發以前（尚未破產）的發展商。餘論房地產發展商也可以堵住日後來自住房購買者的挑戰（亦即先去Tribunal）和正式成為住房購買者的被告。怎麼做？就是不再提起譬如支付預訂費用日期這個term也不收取任何預訂費用。其實，每個發展商可以對自我提出更加嚴格的要求，好比說賠償住房購買者以一年百分之3.0以上乘以房價的利息來計算。切記，每個文件是可以被修補的。
對住房購買者有利的一點是：如果房地產發展商花費了兩年（非兩年之內）或者更多的天數加上14天才交付新房屋，律師（事務樓）最好告知住房購買者說最好推遲到交屋的第14天而非第一天才去拿鑰匙；如此，就可以試一試向發展商索取一點更多的賠償金。
▌律師（事務樓）的 standard opertion procedure
【(sop)，標準作業程序】為何，以減少各造的質疑、糾紛等等？當住房購買者支付預訂費用之後的不久，律師（事務所）就應該讓前者審查和閱讀《買賣合同》和相關的文件。此外，在啟動施工的那一天的當天或者14天之內，律師（樓）就要提醒住房購買者說趕快簽署《買賣合同》等等。這麼一來，簽署《買賣合同》的那一天就等同於開始日期/第一天。
政府官員能夠做什麼？加緊腳步修補《買賣合同》等等，也就是很明確地告知各造說何謂expiry date、開始日期/第一天和截止日期/最後一天？
法學教授能夠扮演什麼角色呢？他們可以在課堂上和學生們討論《買賣合同》等等的大小漏洞和要求政府官員早日修補漏洞。
- [1]Bintulu is a coastal town in Sarawak. Two real estate projects were delayed: One by Tiara Seni Sdn. Bhd, and the other is called Golden Hill Villa Fasa 3 https://www.newsarawaktribune.com.my/developer-to-hand-over-housing-project-to-purchasers-next-year/. See Sin Chew Daily, November 14, 2024, p.6. See also
- https://www.newsarawaktribune.com.my/developer-to-hand-over-housing-project-to-purchasers-next-year/, accessed on November 15, 2024 and https://www.malaysianbar.org.my/cms/upload_files/document/Circular%20No%20287-2024.pdf, accessed on November 17, 2024.
- [2]Clause 20 (2) and Clause 22 (1) mentioned the word, expiry.
- [3]子法為 branch law。
- [4]在 1966房屋發展（管制與執照）法令【Housing Development (Control and Licensing) Act 1966，簡稱HDA】 條款（term）下，有個別地契（individual title) 和有地房屋（landed），規定在24個月內交空屋，而分層地契（ strata title) 的房屋則為36個月。
- [5]除非加上形容詞，例如 in terms of each sublot/housing unit。
- [6]違約賠償金（Liquidated Ascertained Damages，簡稱LAD）。Sale and Purchase Agreement (SPA)(該協議)的 條件和條款（terms and clauses）。 Sarawak Housing Development (Control and Licensing) Ordinance 2013 and Housing Development (Control and Licensing) Act 1966.
- [7]https://dayakdaily.com/court-decides-lad-for-house-purchasers-in-sarawak-only-starts-from-spa-date-not-booking-date/ , accessed on November 17, 2024.In Malaysia, the lowest court is Magistrates’ Court, followed by Sessions’ Court, and High Court. .2024年11月19日，YAP Chin Kiong & 1 Other (Plaintiff or the Ferra Residences owners) versus RJ Realty SND BHD (Defendant as opposed to Accused) 開庭。Case number: KCH-A52-8/9-2022。Mahkamah Sesyen/Sessions’ Court (Open Court) 4 at 9 am (as opposed to High Court 和 Magistrates’ Court) 法官為 Saiful Bahari Bin Adzmi. Due to new evidence, the court was adjourned before 9:25 am on that day. In the Ferra case, the two owners won at the Housing Tribunal level, and the owner paid RM50. When the owners won, RJ Realty filed an appeal at the High Court level, which it had won. Then, RJ lost at the Court of Appeal. On November 19, 2024, the case moved to the Federal Court.
- [8]Join the Malaysian Federation together.問題是 SPA 的原文基本上來自西馬。2024年11月17日，從一個建築商得到此一訊息。
- [9]賣方有責任自交付空置物業期滿之日起向買方付款。
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