本文刊登於臺灣政論第3期(1975年/10月)

他們在寸土寸金的都市裏擁有比一般市民多一萬三千倍的土地，他們擁有高樓大廈，富甲連城，但還有不通風更多的人卻住在不見天日，密不通風，陰霾潮濕的窟隆裏，這種不平有改革的可能嗎？—編者—

土地是人類終古的夢想與傷痛。

這大地，這輪來自永桓的太陽，照常昇起的火紅，沿著高山的脊背，沿著一條條血管式伸向大地的江流，沿著廣大的平原：只是砂石，只是泥土。之後密佈著水田、橋樑、鐵路、房屋、街道。如此而已。但是千古以來，土地上不斷上演的故事，使我們看到的不是砂石，不是泥土，而是永遠不絕的貪禁、掠奪、罪惡、不公、嫉妬...摻和著靈魂深處的紋痛。

為了土地，在中國古老的王朝。

就像黑格爾所說：「不死之鳥。」每一次的農民暴動，摧毀了上一個王朝，在廢墟上重建另一個王朝。然後又是農民暴動，又一個王朝被埋葬。如此循環的歷史，就像不死之鳥，同樣的毀滅，同樣的新生！同樣地從廢墟中冉冉飛出。

為什麼古中國永遠循環著相同的悲劇？不為別的，當一個王朝興旺繁華，累積過多的商人資本，卻不能變成生產資本，於是商人資本「交通王侯」，炒地皮、放高利貸、兼併土地，成為大地主，而自己不一定耕作。

但是這些大地主在封建的廢墟上重建財政上的掠奪組織，利用地租地稅殘酷地剝削農民，使農業生產力停頓萎縮。土地兼併的結果，是財富愈加集中到少數人手中，農民破產了、流亡了，或者變成大地主的奴隸，或者變成都市遊民。

這些「剩餘人口」，沒有工廠可以吸收，除了變成奴隸、遊民之外，便是參加軍隊，為擁兵自雄的藩鎮賣命。另外一條路就是變成盜賊，結夥投奔梁山，落草為寇。而「剩餘人口」的活動方式，除了逃散，最激烈的憤怒農民，便加入「會黨」，最後是官逼民反的農民大暴動！於是一個王朝因此覆亡！

土地的兼併，在古中國歷史循環悲劇中，是不公及罪惡的開始，統治者的道德權威，社會秩序，因此開始崩解。王莽傳曾經如此記載土地兼併：

「兼併起，貪鄙生，強者規田以千數，弱者會無立錐之居。」

如今，「邱罔舍」之類的台灣大地主，象徵著剝削、有閒階級的農村大地主，已經隨著「三七五減租」、「耕者有其田」的政策，從台灣的土地上褪去，從上一代的記憶裏消失。

但是土地會再跟你述說著另一個古老的故事：自從政府遷台以來，徹底改革中國數千年來，造成歷史循環的生產方式！扶植工業，獎勵初級產品加工業，消費財的勞力密集產業！創造了亞洲經濟繁榮的奇蹟。

可是農村卻在這時貧瘦了。

過去的地主，在政府不流血的土地改革之下，農村地主有些放棄了土地，搖身一變為都市的資本家和企業家。而佃農取得土地所有權，卻要去面對農產品「買貴賣賤」的新現實：單位生產成本的高昂及重稅，以及農地的細割，已經形成生產量低，單位成本過高的現象，可是農產品售價卻低賤得難以想像，雖然都市消費者購買的市價又高得不成比例。農民利潤極薄，一年所得，幾乎只能使他在飢餓邊緣掙扎。

這是大家熟悉的「農產品中間剝削」。奇怪的是，我們的社會竟然對於長年剝削農民及都市消費者的流氓組織束手無措。果菜公司成立了依然不能打倒中間剝削反而又形成新的剝削。於是一貧如洗的農村，又淪於少數商人資本的高利貸煉獄。幸好最近政府實施保證稻米六百九十元價格，法除農民對無息貸款的疑慮，解除了農民負債累累、告貸無門、到銀行又受盡司難、商人資本高利貸乘虛而入，以及下鄉「放青」等等痛苦。

惡性的中間剝削、高利貸的債主，就像農民的兩條枷鎖。另方面在都市不斷繁榮之下，更加速了農村的凋敝和枯萎，農村子弟紛紛「逃散」，移民都市。幸好勞力密集的產業，紡織、電子、塑膠、合板等工廠大量吸收。這些產業的資本家，以最低廉的工資，到國際市場傾銷，創造了每年幾乎12%的國民總生產額。並且暫時緩和「剩餘人口」的壓力。

但是問題來了，

人口的爆炸，加上農村「剩餘人口」大量的遊民，造成都市土地的壓力。新的、都市的、台灣大地主於焉出現！

貧民窟、違章建築、街頭露宿、居住面積狹小、房屋建蔽過擠，是鄉村向都市大移民的結果，以及因此造成土地昂貴的時代背景。

為了土地，

都市在午夜夢迴已經有如一場惡夢。

今天我們面對的是：

富有的工商業資本家、大公司股東、醫生，為了錢幣保值，往往一個人買下五、六棟房產，卻不去居住任其荒廢或出租。或者，在美麗如畫的郊區，擁有「高級享受的別墅」，每逢假日，去渡一個「瓊瑤式小說」裏如詩如夢的時光。然而，只求在都市謀得一身之棲的外來農村子弟、企業界的中低幹部、政府機關的職員、軍公教人員，拼命存錢，也趕不上房價的逐年上漲欲求一屋而不可得。然後，所謂「中低收入者」，在無力購屋、都市舊社區又未能重建之下，一家十幾口擠在十幾坪的小房子。或者是租來的，或者是違章建築。這些中低收入者的住宅，普遍地狹窄，據民國五十九年全省住宅普查结果...每戶平均面積為13.82坪。每人平均居住面積為2.47坪。可是少數的大戶，他們的公館居然達到『九房四廳五衛』，闊達一百六十坪！這是何等懸殊強烈的對比？我們由此想見廣大的中低收入者密密麻麻擠在狹窄、不透氣、毫無轉身餘地的住宅，他們的情緒會怎樣呢？

尤其令人驚心的，像這類一家人擠在十坪以下的竟然佔住宅面積的41%，每戶居住三人以上者估68%！

而居住空間裏，還有14.4%的住宅沒有廚房、52.3%的住宅沒有浴室。最不方便的是28.5%的住宅沒有廁所！怪不得髒亂問題直無法做根本的解決。·

並且多數住宅都沒有貯藏、壁櫥、洗衣及曬衣等空間。缺乏住宅管理、陰濕、蚊蟲叢生等情形更是不勝枚舉。

然後我們看到都市中最陰暗的一角——貧民窟。現代建築設計的通風和採光理想的理論似乎從不知他們的存在，並不是可愛的陽光吝於一顧，也不是大自然的空氣不屑留駐。而是有能力的人對他們不屑一顧，有心的人對他們無能為力。過剩的人口，人擠人的居住需求下，他們實在碰不起昂貴的地價，為了滿足最低居住的要求，只好不留空地，讓房屋密集，讓一棟房屋的客廳臥室擠著另一棟房屋的廁所和浴室。

於是，我們所見的大多數中低收入住宅，便呈現一幅沒有陽光、密不通風的狹窄房間，僅有兩個塌塌米大，卻擠著四五個面有菜色的小孩。糞便污水到處都是。而各種傳染病叢生，營養不良。

於是，在貧民窟、違章建築、甚至過份密集的國民住宅地區。社會犯罪率最高。流氓、娼妓，多半橫行在台北著名的舊社區如萬華、「大稻埕」、三重市和環河南街。並且也附帶製造出一些無賴，霸佔土地搭建違章建築，以要脅政府為他分配國民住宅。或者，租賃房屋不給錢不搬的「霸王房客。在這種暴露嚴重的住宅問題地區，居住著來自農村的工人、失業游民無家可歸的流浪漢，甚至黑社會人物。從他們陰鬱的臉色，反社會的表情，以及面對「仁愛敦化區」高級大廈的憤怒，我們能不憂慮這將成為社會暴亂之源嗎？能不憂慮野心家的煽動嗎？為什麼我們每天所生活的都市會有如此嚴重的問題呢？分析起來，主要原因不外三個：(1)舊社區未能重建。(2)新市鎮新社區以及大量國民住宅的投資興建過於緩慢，趕不上急速增加的人口。(3)土地騰貴，使得房價節節攀高，不要說自購土地蓋自用住宅，就連普通公寓也買不起。

事實上，由於土地騰貴，無力收購土地，政府或民間建設公司自然很難做舊社區改建、新市鎮興建、大量國民住宅、公共設施的投資。房價更無法壓低。所以今天要談住宅問題，首先要研究的是如何解決土地問題，換句話說，就是「平均都市地權」的大問題！由於二十年來，經濟上有突破性的繁榮，凡是從事紡織、電子、塑膠、合板·...等等與勞力密集產業，外銷工業有關的企業上，無不都發了財。但是生產技術不能突破，使得儲蓄工具缺乏。於是理財的方式僅限於放利息、炒股票、炒地皮。

之後隨著財富愈來愈集中，炒地皮由游擊戰進入兵團大作戰。例如高雄市的炒地皮集團，動不動就是鬧區幾千坪，郊區幾萬坪的收購。但卻不用來建築，或者以高出原價數倍的價格售給建築商，這些炒地皮大地主圖的是暴利，房價焉能壓低？

因此我們可以說，經濟繁榮帶來了貧富差距，瘦了農村，肥了都市的大地主。當多數的人居住在只有2.47坪的空間，居住在普通四層公寓持分著0.6坪的土地，可是我們這些少數的新的台灣大地主，一個人卻佔據著幾千坪幾萬坪的土地！

六十二年，台北市地政處統計過：台北市的土地共有六五二四萬坪，地主共有一四三，六四六人。但是在這將近七千萬坪的台北市土地中，約有四千萬坪以上的土地，卻被極少數的大地主所控制著。

這些少數大地主的人數只有四，七四一人，是十四萬餘地主中的3.2%，更是兩百萬台北市人口中的0.26%！

等於說，台北市民中的0.26%少數人，控制著四千萬坪的土地！可是我們一般的市民每人只能持分到0.6坪的土地，而這些少數人每人卻可享受八千坪的土地，他們比每個市民多了一萬三千倍的土地，難道他們的「體積」真比一般人大得那麼多，需要那麼大的士地來安置他嗎？我們不必談住宅房價問題，光是財富的分配，貧富差距懸殊到如此驚人的對比，是不是公平呢？

相信政府主管單位或關心國事的人，看到以上這個觸目驚心的統計數目，一定會產生滾沸起來的憤怒情緒。但如果我們不願因為社會的不公帶來不平的怨恨的話，就應該面對土地的不公，冷靜地分析：為什麼這些不事生產的大地主，能夠輕易地竊奪經濟繁榮後財富的果實？然後等待問題的癥結被找出，我們就能冷靜地提出改革的構想。

首先我們先從現象上來看，到底土地投機得到多少暴利？所謂的「投資報酬率」有多少？

這裏有一張統計表，從三十八年中央政府遷台，到最近的石油危機六十二年，地價騰貴的主要原因，以及地主肥大的實況，大致上可以分為八個階段：

從這張統計表，我們可以很清楚地看出：土地的暴利，是地產投機最大的引誘，因此而使房價攀高。而土地之所以會成為商人資本壟斷的工具及所以會造成類似王莽傳中所載：「兼併起，貪鄙生，強者規田以千數，弱者會無立錐之居。」分析其暴利根源，地價上漲因素有八：

(1)政策問題：38年到45年，尚未頒佈都市平均地權，於是土地竟然暴漲十六倍！等到52年到54年，雖然頒佈都市平均地權條例，但以重新規定地價征收，這裏的所謂「公告地價」，實質上與實際成交價差距太大，相當輕微，使得土地投機根本沒有嚇阻性的增值稅，於是成為地主的黃金時代。

(2)人口爆炸集中都市：俗話說「上帝造人不造地」。土地是不能被生產的。它有其有限性和不可移動性。於是愈來愈多的移民、都市游民，追逐著現代跟古代同樣大小的土地。並且土地的高度利用如高樓大廈尚未普及自然形成都市土地的「寸土寸金」。

(3)都市計劃的變更：如果一塊十二籌則以下的農地，突然變成建地，一夜之間，地主便成為億萬富翁。最近北投會有這條新聞。因此，一些有門路，能夠「交通王侯」的炒地皮集團，或者，掌握變更都市計劃權力者及其親友，都可以在神不知鬼不覺之下發了土地橫財。

(4)道路及公共設施的改善：政府或民間建設公司對於道路、高速公路、水電學校市場交通等公共設施的投資開發，都能使土地因為提高其使用價值而增值。例如政府開拓台北市與板橋舊市區之間的華江大橋及大馬路使得「城市」與「城市」之間，形成「城市帶」，於是形成今天異常繁榮的板橋文化路新社區「新市鎮」，地價也因而上漲。又例如，台中東海大學旁的大度山，原本是一片荒山，但經過民間建設公司大社區的規劃開發，把荒山變成「東海花園別墅」，使得地價從一坪一百元不到，忽然暴漲到一坪三千元。但是政府或民間建設公司的開發努力，最後卻讓毫無貢獻、不勞而獲的大地主坐享土地增值的果實。

(5)儲蓄工具的缺乏：我國由於生產技術的落伍，歷代的游資，多半不能做生產性的投資，只是以商人資本姿態出現，炒股票炒地皮，因為我們的國家太缺乏儲蓄工具了。高雄市便是炒地皮風氣最盛的都市。弄得建築商無法取得土地興建房屋及高樓。

(6)房地產是最好的保值工具：對於擁有游資、休閒貨幣的大戶來說，保護其財產的價值是人類的本能。尤其碰上通貨膨脹時代，例如六十二年的美元貶值、石油危機，到處尋求保值的飢渴游資，便整個地湧向房地產。因為房地產具有投資的安全性，更重要的是，由於人口爆炸的推波助瀾只漲不跌其正常的增值每年平均至少30%多，比起利息收益，股票風險，自然是最好的保值工具。

(7)土地狂熱：人類傳統上喜歡擁有屬於自己的土地，美國作家史坦貝克的「人與鼠」，便有赤裸裸的描述。尤其中國人，更以畢生擁有不動產做為財富的象徵，以及社會地位自我安全感的建立。

(8)政府不能強迫地主出售土地：當地價騰貴不能以現行增值稅遏止之際，政府自然也未能實現「照價收買」的強迫出售土地，於是變成「漲就讓他去漲」的局面，「漲價歸私」的結果。

於是台灣的大地主，他不必有頭腦，不必像企業家那般辛苦經營，而又負擔風險。自然而然，天生就有八個因素，八路送財童子，前呼後擁，把他推上金山銀礦，富貴榮華，真所謂「天生富貴之命也」。唯一的條件僅僅是大資本，或者能夠「交通王侯」，打通關節，向銀行借錢，而又能把貸款變成呆帳。

但是我們的政府，中低收入者、建築商卻成為受害者！六十三年政府稅收的增加率，關稅是73%，所得稅增加了77%，營業稅及印花稅各增加了53%，可是土地增值稅只增加了30%，地價稅僅增1%。

土地增值稅只增加30%，這有可能嗎？土地交易動不動就是幾千萬比起工商界的「稅前毛利」，不知大出多少倍！尤其六十二年是地價上漲及土地交易最熱門的時代，單以台北市二，三一七個區段，地價發生波動的便有二，○○○個區段，那為什麼增值稅收只增加了30%？顯然，現行的土地稅，平均都市地權是到了該檢討修正的時候了。

如果，大地主的「罪惡」，只是因為政府在税收上的寬容而享受土地自然上漲不勞而獲的暴利，即使他比做為「剝削者」的資本家更可惡(因為資本家至少要投入資金及腦汗去經營，才能獲利)。但只要大地主不妨害我們這個社會的建設，也不致於會遭到怎樣的痛恨。問題是，今天台灣的大地主，以極少數的人壟斷都市大部份的土地，已經使受害人不僅是政府，同時還要加上建築商及廣大的中低收入者。

因為建築成本中，土地成本、工程費用(造價)、營業成本，是主要的成本結構。營業成本是建築設計費、廣告費、管理費、稅捐、雜支等五項，通常約佔造價的一成至二成。

但是土地成本在總成本結構中卻高佔百分之四十。也有百分之三十，甚至百分之六十。

例如中產階級或者高層國民住宅最適合的七層電梯大廈。現在較合理的售價是每建坪三萬伍任元左右，如果地點在羅斯福路，土地三百坪，建蔽率百分之五十六，總建坪是一一七六，那麼光是訂戶每建坪的土地分攤(300坪x5萬/坪)/1176=12,755元/建坪

土地成本12,755十造價15,000十營業成本1,500=29,255/建坪

可見得，目前房屋售價，我們一般的中低收入者，所要負擔的土地費用，幾乎等於蓋一棟大樓所需要的工程費用！怪不得中低收入者拼命存錢也買不起房子。而地主在這棟大樓上，他不需要出資金來蓋，不需要購買建材，不需要找建築工人、工程管理，凡是一切的資金、勞力、腦力，都由建築商負責。可是，等到大樓完成，地主卻可以不勞而獲，分享一半的收益。

這是公平嗎？

一般的輿論或政府官員的看法，總認為建設公司、建築商是炒地皮，其實是極大的誤解。因為建築商跟一般企業經營一樣，都在渴求降低成本才能追求利潤。土地是建築最重要不可或缺的成本，建築商只渴求土地成本低，那有可能反而希望成本高的道理？

所以，因為人口增加經濟繁榮，以及政府公共設施的投資，建築商的興建，我們社會上一切努力的結果，都讓大地主不勞而獲，不必付出血汗努力，而坐享財富的果實。然而，已經夠肥大的地主，非但不知感恩，反過來卻極盡其剝削建築商、剝削只求一屋之棲的社會購屋大衆！尤其是「合建」的地主，更極盡其吸血之能事。

這種大地主道德的敗壞，與放高利貸的何異？簡直可以說，台灣大地主，雖然從過去農村地主剝削個農的時代，因為「三七五減租」而被消滅。但到了七十年代，卻脫胎換骨，那隻剝削吸血的黑手，又在都市復活！可見得我們的土地政策是該到了全面檢討的時候。

現行的土地政策，原則上仍然是國父的三民主義：「規定地價」、「照價徵稅」、「照價收買」、「漲價歸公」。但是，所謂照價征稅，除了增值稅可以打七折，民間交易還另備有兩種土地交易合約書的現象，暫時不談之外。根本上，每年公告地價與市面上實際成交價根本不合，一般平均，政府公告地價的一倍半至二倍，才是實際成交價格。

第二，現行增值稅，是按倍數課征：例如：土地漲價總數額超過原規定地價，或前次移轉申報現值，數值未達百分之一百者，就其漲價總數額徵收20%。

依此類推，數值在百分之一百至百分之二百間，超過部份征收40%，數值在百分之二百至百分之三百間，征收60%。數值在百分之三百以上，征收80%。

這種按倍數計算的稅制，與地主所得的多寡無太大關連，本來增值稅獨立於所得稅外，是要狠狠地課一下剝削者的稅，結果，反而不及所得稅。

例如一塊三百萬的土地，出售時六百萬，那麼所增值的三百萬，依所得稅要課一百四十一萬，依增值稅呢？只能課征六十萬！怪不得政府稅收中，六十三年所得税增加了77%，增值税只增加了30%。

第三，現行的照價收買，僅僅是如果申報地價不及公告地價的八成，才予收買，沒有地主會那麼傻，所以形同虛設。也許有人認為政府徵購私人土地，徹底的照價收買，會破壞「私有制」，其實，在歐美各國。他們也先後發生了政治革命、土地革命、工業革命、福利革命。尤其英美政府，在高度的自由民主運作下，卻握有『土地徵購權』(eminent do main)，以移作公共用途。

我們為解決廣大的中低階層住宅問題，在推動大量興建國民住宅問題上，卻苦於土地無著，地價高昂得無法興建。因此，一個大有為的政府，實在可以好好考慮「土地徵購權」的行使！如果我們能做一個房地產總歸戶，規定自用住宅的土地面積，超出部份收買，再以原價轉售給建築商及國民住宅協會，一如「耕者有其田」政策，讓土地能夠「用者有其地」！「住者有其屋」！

如果我們能夠再來一次「耕者有其田」，大幅度做土地改革，使得都市土地能夠充份利用，「用者有其地」，自然會減低土地投機者的興趣，自然而然壓低地價，造福社會購屋大衆。這將比目前構想中的「空地稅」、「高樓累進地價稅」更積極，更管用。更能制裁大地主的剝削吸血！

不過話說回來，記得前僑務委員長高信教授，一位著名的地政學家，會在地政學會上說：「平均地權實施上的困難，根本原因，阻礙立法的是有錢有勢的在朝者或立法者，一般沒有權勢的地主並非主要阻力，如四十年前一位朱某，因為在南京擁有地產，反對土地改革…。」

我們佩服高信教授不畏特權，敢講真話。因此土地問題能否解決，就要看政府主管當局是不是為了稅收的鉅大損失及大衆福利，決心向少數的僅佔台北市人口0.26%的大地主，特權階級，來一次大挑戰了！

因，阻礙立法的是有錢有勢的在朝者或立法者，一般沒有權勢的地主並非主要阻力，如四十年前一位朱某，因為在南京擁有地產，反對土地改革：。」我們佩服高信教授不畏特權，敢講真話。因此土地問題能否解決，就要看政府主管當局是不是為了稅收的鉅大損失及大衆福利，決心向少數的僅佔台北市人口○。二六形的大地主，特權階級，來一次大挑戰了！