財經短波

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中國房地產的十大失衡和五大長效機制 (一) ☆來源:財經十一人

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今天要講的題目是關於房地產的,主要是怎麼貫徹習總書記的指示,就房地產調控的長效機制形成合理的對策措施。

中國的房地產,和世界一樣,是國民經濟的支柱產業,說它是支柱,不管一個城市在高速發展階段,還是成熟老化階段,房地產每年產生的GDP至少占這個城市的5.3%,所以它當然是支柱產業。

同時,房地產業涉及到幾十個工業產品、工業材料的關聯,房地產興旺與否跟一個很長的產業鏈聯繫在一起,是一個龍頭產業。

我們對房地產的重視,是因為它是支柱產業、龍頭產業,更因為它是民生產業,老百姓(74.790,-0.26, -0.35%)衣食住行,跟房地產息息相關,中產階層很重要的財產特徵跟房產聯繫在一起,所以它又是財富的象徵。

房地產因為與龐大的資本和金融相伴,興衰往往會帶來金融資產的膨脹或者壞賬,所以從防風險的角度,各國政府都很重視房地產的穩定,因為很多世界級的經濟危機總是和房地產泡沫崩盤聯繫在一起。

那麼當下的中國房地產,用習總書記去年經濟工作會的一段指示、評論,作為我下面講的內容的主導面是很重要的。

習總書記指出,中國經濟存在著結構性失衡的問題,主要表現在產業結構上供需失衡;實體經濟和金融業失衡;房地產和實體經濟之間存在嚴重的失衡。

我今天就是要論證和闡述一下房地產和實體經濟失衡的問題。我自己感覺,這種失衡表現在10個方面。


失衡之一:土地供應

房地產業當然需要大量的土地做基礎,在國內經濟中,目前對房地產的土地供應有失衡之處。

宏觀上看,國內每年都要供應城市開發用地,要把農業用地、耕地轉化為城市建設用地。幾十年來,大體上平均每年要用800萬畝耕地征地動遷,轉化為國有建設用地。

每年800萬畝,每10年就是8000萬畝,加上地方政府或者地方上的各種企業,總會有一些計畫外的征地,這樣的話,國家一年800萬畝,下邊有個百分之十幾多征的地,實際上,每十年國家要用掉1億畝耕地。

我們改革開放30多年,國家的耕地少了3億多畝,1980年的時候,國家的耕地是23億畝,到了去年,是20億畝左右,再過30年就不可避免地要降到18億畝以下了。

我們國家有個判斷,無論如何,十三四億人口,吃飯問題至少需要18億畝耕地。

一畝地滿打滿算產1000斤糧食,每年1萬億斤糧就需要10億畝解決吃飯問題,五六億畝種蔬菜水果,但是我們還需要飼料,我們吃的肉類,人均一年要吃40公斤左右,13億人,就是5000萬噸,按照1:4算飼料,就是幾億噸,這幾億噸需要五六億畝地,所以中國的地是不夠的,每年都要進口飼料或者糧食。

總之,18億畝耕地紅線要守住,這是中國的客觀需要和國家安全所在。

現在的土地供應,已經不是過去30年每年800萬畝了, 2015年供應了770萬畝,2016年供應了700萬畝,今年,還沒到年底,實際供應還不知道,但是計畫是供應600萬畝。

土地供應的總量在減少,城市裡的用地會緊張一點,這是第一個問題。

第二個問題是,這600萬畝土地,分成四個方面的用途。

這個地說起來是城市建設用地,但是農村也同樣有建設性用地的需求,比如農村修一個水庫,搞農村基礎設施,或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路,途中經過農村的地變成建設性用地。

這樣的話,600萬畝土地,會有35%左右實際上是用在農村裡的建設用地。真正到了城市裡面,剩下2/3,600萬畝裡還有400萬畝。

這400萬畝又一分為三:有50%幾,用於城市裡的基礎設施比如城市的道路、綠化、市政建設;

第二塊是工業,在國家改革開放最初的二三十年,大家都高度重視第二產業,招商引資沒有本錢,就用土地做本錢,工業用地便宜。

如果來了一個搞100億產值的老闆,可能不是供應1平方公里,而是2平方公里都給他了,供地比較慷慨,投入產出率低,不那麼集約、節約。

過去幾十年形成的,城市土地中工業用地占比差不多30%。現在我們每年增加的,比如今年的600萬畝土地,大體上會有多少給了工業呢?22%左右。

剩下來住宅可以拿多少?10%。就是說總分母600萬畝中,10%給了房地產。

這個比例是不平衡的,老百姓的住房用地,一般占這個城市所有土地的25%,我們呢,只占10%,這就顯得少了。

好不容易有了這點地,可以作為城市居住用地使用拍賣,那麼是不是大城市人多就應該多供應點?人少的就應該少供應一點呢?

政府做事呢,會有點,不叫長官意志,而是想調控。城市太大了,我有意控制你幾個點,土地不能再增加了,人也不能再增加了;反過來,中小城市,200萬-300萬人口級的城市,他們想發展,比較容易得到上級部門支援,指標拿到的時候,假如說平均一刀切,結果大城市人口集中多,流入多,結果土地拿的少。

每個城市的10%裡面,可能越大的城市眼下每年新增的供地,住宅用地反而更少一點,反倒是中等城市、小城市會更多一點。

供不應求,土地越拍越貴。

這是我要講的供地失衡的問題,很多失衡的狀況,一旦瞭解了底細,就會發現邏輯上是想得通的,我們在經濟調控中,應該有更務實更合理的調控方式。

失衡之二:土地價格

這十年,一線城市的房價幾乎漲了10倍以上,有時候大家會說這是通貨膨脹現象,十多年前,中國GDP 10多萬億的時候,貸款餘額也就是10多萬億,現在是150多萬億,貨幣增加了十幾倍,房價有的地方也漲了8倍、10倍、12倍。

到底是貨幣漲,房價漲,還是土地漲,房價漲呢?

我個人認為,一切物價上漲都是通貨膨脹現象,這麼籠統的一個經濟規律是沒錯的,但是為什麼貨幣通貨膨脹了三倍,有的東西漲了,有的東西掉價呢?說明還是跟具體的供求有關,如果真的是一個供過於求的東西,貨幣哪怕氾濫,這東西價格跌掉一半也是有可能。

房地產之所以漲價,一個很重要的因素是和地價有關。

地價漲了,房價跟著漲,房子本身是會貶值的,每年折舊,用個幾十年可能就會拆掉,但是在城市裡,土地每年都會升值,最後這個房子哪怕拆掉了還會值幾百萬甚至上千萬,是因為這塊土地升值了,我們土地升值有點畸形,長得特別高。

有三個原因:第一個原因當然是我們土地買賣的方式,我們從香港學來的土地拍賣制度,應該是上世紀80年代後期90年代初期,我當時在浦東新區,我們一起到香港學習土地拍賣制度,幾個月學了回來,中國第一輪的土地批租拍賣是從上海上開始的,我對這件事,應該說瞭解得特別清晰。

總的來說,拍賣有它的好處,在政府主導的機制裡,拍賣是陽光的市場機制,能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協定出讓,居間交易中搞不清的事,不知道會害了多少幹部。

拍賣制是好的,但是拍賣制的規則是價高者得,很多家來叫這塊地,就可能幾十輪甚至上百輪地叫價,越拍越高,拍賣的上限怎麼封頂缺少一個有效的制度安排,光靠行政手段,比如拍到3000萬一畝的時候,拍上去的不算,到此封頂,這又有點和規則不合。

這是第一點原因,拍賣制本身會推高地價。

第二個原因是土地本身就供不應求,假如說我們供應城市的土地,平均在供地量的20%,情況就會比較平衡,現在供應的只有10%,少了一點,而且是不均衡的,對一線城市供應不足,越供應不足,拍賣地價越高,最後倒過來,地價越來越高,房價越來越高。

這是第二個問題,供不應求短缺,總的供應上短缺,有缺口產生的問題。

第三個原因是,城市發展並不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市邊緣地帶徵收農民的地,新增土地擴張來發展,新增土地擴張是跟國家要的指標。

每一個城市的市長,另外有個手,它在幹的一個活呢,是不要指標了,把這個城市幾十年上百年留下來的棚戶區、貧民窟、破房子拆掉,叫舊城改造。舊城改造不要指標,本來就是城市建設用地。

拆遷會有什麼情況呢?如果這個地區的房價大體是7000元一平方米,你來拆1000戶,每戶有個100平方米,這10萬平方米怎麼補償?大體上按照這個地區的均價來補償,這是拆遷的基本邏輯。

所以拆遷10萬平方米的土地,地價7000元/平方米,造出來的房子一定到一萬五六,拆遷會帶來巨大的土地成本。

過了一年兩年,這塊地旁邊的地要拆遷,拆遷的成本就不是六七千,而是一萬五、兩萬,這很正常,以這個地價成本拆出來的房子,造出來的就會賣三萬四萬。

這個意義上,城市的土地如果都是靠拆遷而來,造新房子滾動開發,房價容易高。

所以我們現在的城市,在拍賣機制下,在一個總體上新供的土地短缺的情況下,老城改造,拆遷迴圈,這三個機制疊加在一起,就會導致房價往上升。

一定要說這裡面哪個人負責,這裡面是一種機制,幾乎所有人都在埋怨,開發商埋怨土地價高,老百姓埋怨房價高,官員埋怨投資環境破壞了,所有人都不滿意,似乎無法改變它。

 

(明日續)


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