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失衡之三：房地產佔用的社會資源
每年的固定資產投資比重太大，消耗的金融資源比重太大，房地產在財政稅收的比重中太大，這是三個失衡。
從投資來說，一般經濟學、城市學有個基本的經驗，一個城市的固定資產投資中，房地產投資每年不要超過25%，這個話呢，10年前我在重慶管這個事情定了這個原則後就在說，我看到網上有一個專家說，黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結論，使用效果不錯，但是到底是什麼地方來的理論？就定了很武斷的結論。
我當時看到，想了想，我似乎因為不是教授，不會整天寫報告，為什麼這麼做那麼做。實際上有個理論，很簡單，就是六分之一的理論。
一個人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內付房租，如果你用了1/3的錢在付房租，你的生活會很困難，比例失調了，如果你不是租房住，而是買房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入買套房，這個1/6是這麼來的。
一個城市的GDP如果有1000億，這個城市搞房地產投資，最好在GDP的1/6以內，就是150億。
意思就是，GDP不能都用來投資造房，否則就像一個家庭無法正常持續健康地生活一樣的道理。
一個正常的城市，每年的固定資產投資不要超過GDP總量的60%，否則就不可持續。
我們現在國家32個中心城市和直轄市，有5個城市，已經連續多年，房地產投資每年占整個GDP的60%以上，然後有16個城市比例偏高，當然也有少數五六個城市在10%幾，這些城市發育不足。
房子賣得多，基礎設施沒有跟進，工商產業沒有跟進，空城鬼城便會出現，各種情況都有。
這是第三個失衡，固定資產投資綁架經濟發展成為增長的撒手鐧。
失衡之四：綁架金融
2016年，中國100多萬億的貸款，有百分之二十七八，是房地產相關的，開發貸加按揭貸，也就是說，房地產用了全部金融資金量的百分之二十七八。
大家知道房地產在國民經濟中產生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產，全國而言，到去年年底，全國新增貸款量的46%是房地產。
從這個角度講，房地產綁架了太多的金融資源，也可以說，脫實就虛，這麼多金融資源沒有進入實體經濟，都在房地產。
失衡之五：稅收
這些年，中央加地方的財政收入，房地產差不多占了35%，聽起來還好，但是因為中央沒有房地產的收入，房地產收入屬地化，所以這一塊房地產的收入、土地出讓金、預算外資金有3.7萬億。
在地方的稅裡面，有40%是房地產關聯的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億，地方稅總的10萬億，有4萬億與房地產關聯，再加上土地出讓金，預算外資金，疊加起來，將近8萬億。
講這段話的意思是，整個地方的收入是多少呢？一共是13萬億、14萬億，裡面有接近8萬億，是和房地產有關的，如果地方政府離了房地產，是會斷糧的，所以這也是太依賴房地產。
失衡之六：銷售租賃比例
在美國和歐洲，所有的商業性房屋，50%左右銷售，50%租賃。租賃有兩類，一類是房產商自己開發的房產租賃，第二類是小業主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成了50%的租賃市場。
新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前，我們都住在政府集體企業的公房中，產權歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產權，也不能買賣。
這十年開發的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的，不到10%，90%以上的商品房都是買賣，這個市場是畸形的。
租賃市場有4個不足：第一，租賃者是弱勢群體，沒有談判的能力，租房的人和企業，可以隨心所欲地調租金；
第二，隨意把房子收走；
第三，各種重要的公權部門，沒把租賃房屋的住戶當做同等公民待遇，租了房子的上不了這個學區的學校，必須買房，醫療也是這樣，醫保的服務都和產權房有關，入戶也是，買房滿幾年可以入戶，租房就不行。
老百姓有了這個心態之後，會覺得我現在租房子是沒辦法，只要有一天，稍微有條件就買產權房，總之把租賃當成短暫的沒辦法的辦法。
失衡之七：房價收入比
六七年家庭收入買套房是個合理的年限，我們現在實際情況，均價對均價，一線城市一般都在40年左右。
紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價，家庭戶均收入10年以內也可以買到房。
總得來說，我們高得離譜。
一般的二線城市，在20多年，當然也有邊緣一些的地方，五六年。
失衡之八：房地產內部結構
一二線城市土地供不應求，房產開發量供不應求，這些地方只夠賣三四個月，而且是在限賣限購的情況下，不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。
這是一種失衡，資源錯配。
供不應求的地方應該多供一些土地多造點房子，供過於求的地方應該不再批土地給它。
這就要把錯配的資源調配回來。
具體而言，房地產開發是個供給端的概念，不是等到市場需求端來調控，一定是在供給端，政府和企業可以有明確的資訊，進行調整的。
比如，一個城市人均住宅是多少，大賬上說40平方米，如果只有100萬人，這個城市造4000萬平方米就夠了，過去幾十年，留了2000萬平方米，結果每年又去開發1000萬平方米，五年一過，有個七八千萬平方米，人均住宅面積就變成70平，80平，肯定過剩。
所以這是可以預測的，應該有規劃數的，上下波動個10%、15%，不得了，不能由著開發商想蓋多少蓋多少，政府短期效應，這會兒開發的多，GDP投資拉動的多，短期效應，然後拍拍屁股走了，這個地方容易爛尾，後面的人收拾爛尾。
一個地方應該建多少寫字樓？各個地方都在蓋寫字樓，作為城市中央商務區造的寫字樓，為全社會的貿易公司服務的，一般中等城市以下，每兩萬元GDP一平方米，如果你的城市有1000億的GDP，說穿了，500萬平方米的寫字樓到極限了，多造一定是過剩的。
如果是像上海這樣的大城市呢，資源利用率高，其實GDP，4萬元左右一個平方，上海一年有25000億的GDP，協力廠商造的為所有人用的寫字樓，6000萬平方米足矣。
上海商業零售額在1萬億左右，這1萬億蓋多少商場、零售商店呢？大賬上說，2萬元一平方米，1萬億造5000萬平方米；上海還有一種方法，一個人2平方米，上海現在2400萬人，打造5000萬平方米，這種演算法內在都有規則。
如果你一平方米的商業零售只有1萬元，這一平方米的房子的價格在大城市裡倒要幾萬元，賠死了。
有些城市，開發商一進來，搞一個五十萬方的大賣場，不是一個老闆搞的，這個老闆搞兩個，那個老闆搞兩個，政府有興致批，都是空城鬼城的代表，好 大 喜 功的代表。
這些都是要吸取教訓的。
(明日續)
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