財經短波

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中國房地產的十大失衡和五大長效機制 (二) ☆來源:財經十一人

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失衡之三:房地產佔用的社會資源

每年的固定資產投資比重太大,消耗的金融資源比重太大,房地產在財政稅收的比重中太大,這是三個失衡。

從投資來說,一般經濟學、城市學有個基本的經驗,一個城市的固定資產投資中,房地產投資每年不要超過25%,這個話呢,10年前我在重慶管這個事情定了這個原則後就在說,我看到網上有一個專家說,黃奇帆這個人有時候會拿出一些很武斷的結論,使用效果不錯,但是到底是什麼地方來的理論?就定了很武斷的結論。

我當時看到,想了想,我似乎因為不是教授,不會整天寫報告,為什麼這麼做那麼做。實際上有個理論,很簡單,就是六分之一的理論。

一個人正常的家庭,如果是租房子,最好月收入的1/6以內付房租,如果你用了1/3的錢在付房租,你的生活會很困難,比例失調了,如果你不是租房住,而是買房住,用你一生的工作正常收入,三十六七年的六分之一,六七年的家庭收入買套房,這個1/6是這麼來的。

一個城市的GDP如果有1000億,這個城市搞房地產投資,最好在GDP的1/6以內,就是150億。

意思就是,GDP不能都用來投資造房,否則就像一個家庭無法正常持續健康地生活一樣的道理。

一個正常的城市,每年的固定資產投資不要超過GDP總量的60%,否則就不可持續。

我們現在國家32個中心城市和直轄市,有5個城市,已經連續多年,房地產投資每年占整個GDP的60%以上,然後有16個城市比例偏高,當然也有少數五六個城市在10%幾,這些城市發育不足。

房子賣得多,基礎設施沒有跟進,工商產業沒有跟進,空城鬼城便會出現,各種情況都有。

這是第三個失衡,固定資產投資綁架經濟發展成為增長的撒手鐧。

失衡之四:綁架金融

2016年,中國100多萬億的貸款,有百分之二十七八,是房地產相關的,開發貸加按揭貸,也就是說,房地產用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產在國民經濟中產生的GDP是7%,綁架的資金量是百分之二十七八,去年,工農中建交等主要銀行,新增貸款的百分之七八十是房地產,全國而言,到去年年底,全國新增貸款量的46%是房地產。

從這個角度講,房地產綁架了太多的金融資源,也可以說,脫實就虛,這麼多金融資源沒有進入實體經濟,都在房地產。

失衡之五:稅收

這些年,中央加地方的財政收入,房地產差不多占了35%,聽起來還好,但是因為中央沒有房地產的收入,房地產收入屬地化,所以這一塊房地產的收入、土地出讓金、預算外資金有3.7萬億。

在地方的稅裡面,有40%是房地產關聯的稅收。我們整個國家的稅收是17萬億,地方稅總的10萬億,有4萬億與房地產關聯,再加上土地出讓金,預算外資金,疊加起來,將近8萬億。

講這段話的意思是,整個地方的收入是多少呢?一共是13萬億、14萬億,裡面有接近8萬億,是和房地產有關的,如果地方政府離了房地產,是會斷糧的,所以這也是太依賴房地產。

失衡之六:銷售租賃比例

在美國和歐洲,所有的商業性房屋,50%左右銷售,50%租賃。租賃有兩類,一類是房產商自己開發的房產租賃,第二類是小業主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租賃,這就形成了50%的租賃市場。

新加坡接近80%都是公租房。有點像改革開放前,我們都住在政府集體企業的公房中,產權歸公家,分配的房子歸你租用,不是你的產權,也不能買賣。

這十年開發的房屋,每年十幾億平方米,作為租用的,不到10%,90%以上的商品房都是買賣,這個市場是畸形的。

租賃市場有4個不足:第一,租賃者是弱勢群體,沒有談判的能力,租房的人和企業,可以隨心所欲地調租金;

第二,隨意把房子收走;

第三,各種重要的公權部門,沒把租賃房屋的住戶當做同等公民待遇,租了房子的上不了這個學區的學校,必須買房,醫療也是這樣,醫保的服務都和產權房有關,入戶也是,買房滿幾年可以入戶,租房就不行。

老百姓有了這個心態之後,會覺得我現在租房子是沒辦法,只要有一天,稍微有條件就買產權房,總之把租賃當成短暫的沒辦法的辦法。

 失衡之七:房價收入比

六七年家庭收入買套房是個合理的年限,我們現在實際情況,均價對均價,一線城市一般都在40年左右。

紐約、倫敦市中心的房子也不便宜,但是按倫敦房子的均價,家庭戶均收入10年以內也可以買到房。

總得來說,我們高得離譜。

一般的二線城市,在20多年,當然也有邊緣一些的地方,五六年。

 失衡之八:房地產內部結構

一二線城市土地供不應求,房產開發量供不應求,這些地方只夠賣三四個月,而且是在限賣限購的情況下,不需要去庫存。有些地方是三年四年都賣不掉。

這是一種失衡,資源錯配。

供不應求的地方應該多供一些土地多造點房子,供過於求的地方應該不再批土地給它。

這就要把錯配的資源調配回來。

具體而言,房地產開發是個供給端的概念,不是等到市場需求端來調控,一定是在供給端,政府和企業可以有明確的資訊,進行調整的。

比如,一個城市人均住宅是多少,大賬上說40平方米,如果只有100萬人,這個城市造4000萬平方米就夠了,過去幾十年,留了2000萬平方米,結果每年又去開發1000萬平方米,五年一過,有個七八千萬平方米,人均住宅面積就變成70平,80平,肯定過剩。

所以這是可以預測的,應該有規劃數的,上下波動個10%、15%,不得了,不能由著開發商想蓋多少蓋多少,政府短期效應,這會兒開發的多,GDP投資拉動的多,短期效應,然後拍拍屁股走了,這個地方容易爛尾,後面的人收拾爛尾。

一個地方應該建多少寫字樓?各個地方都在蓋寫字樓,作為城市中央商務區造的寫字樓,為全社會的貿易公司服務的,一般中等城市以下,每兩萬元GDP一平方米,如果你的城市有1000億的GDP,說穿了,500萬平方米的寫字樓到極限了,多造一定是過剩的。

如果是像上海這樣的大城市呢,資源利用率高,其實GDP,4萬元左右一個平方,上海一年有25000億的GDP,協力廠商造的為所有人用的寫字樓,6000萬平方米足矣。

上海商業零售額在1萬億左右,這1萬億蓋多少商場、零售商店呢?大賬上說,2萬元一平方米,1萬億造5000萬平方米;上海還有一種方法,一個人2平方米,上海現在2400萬人,打造5000萬平方米,這種演算法內在都有規則。

如果你一平方米的商業零售只有1萬元,這一平方米的房子的價格在大城市裡倒要幾萬元,賠死了。

有些城市,開發商一進來,搞一個五十萬方的大賣場,不是一個老闆搞的,這個老闆搞兩個,那個老闆搞兩個,政府有興致批,都是空城鬼城的代表,好 大 喜 功的代表。

這些都是要吸取教訓的。

 

(明日續)

 

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