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失衡之九：市場秩序
比如原來規劃用途是寫字樓的去造住宅，原來是工業後來做商業，隨便轉化用途，隨意變換容積率，可能政府知道了，罰款一下。
各種亂象很多。房產銷售時，商鋪的面積切碎了賣，賣不掉了，售後返租，實際上是高息攬儲，最後壞賬，變成社會不穩定的源頭。
房產商在融資的時候，高利貸，職工系統亂集資，社會上騙老百姓亂集資，都是房產商在開發中的亂象。
還有一種，批了土地後，兩年必須啟動開發，三五年完成，太多的房產商囤積了地十年沒有開發，這十年來，房價漲了10倍，什麼活也不幹，利潤增加10倍。
政府土地儲備很少，開發商土地多多，囤地，囤房，賣不掉的房，切碎了賣，售後返租，當股票一樣的當成標準化的再賣。
這些都是要加強管理。
失衡之十：調控方向
失衡是政府本身在管理房地產時，經濟下行希望刺激房地產，往東調，房地產泡沫來了以後，希望壓住它，穩住它，不讓它亂漲價，往西調。
現在房地產調控是有這種不東不西的狀態。
再有呢，採取的辦法行政性的居多，短期的措施缺少理性的長週期措施，缺少法律性措施，缺少經濟邏輯、經濟杠杆措施。
比較多的是需求側的調調控控，緊緊松松，在供給上進行有效的結構性調控比較少。
這就是我們在調控方面的缺陷，也是習總書記批評的，這種政府長週期的法制性的問題。
以上十項，是房地產失衡的具體表現，這種失衡會帶來三個後果：
實體經濟脫實就虛，土地成本高，房價高，對搞實體經濟的投資肯定是不划算的。
實體經濟看到搞房地產那麼輕鬆，賣套房比它好幾年賺的都多，有點錢就不再往實體投，都投到房地產。
實體經濟的職工，也因為房地產價格過高，招來的人才買不起房，沒地方住。
從長週期來說，房地產是必須要有的，但是高房價造成的後果，對實體經濟的傷害是不言而喻的。
怎麼樣建立長效機制？圍繞總書記說的，要從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面採取長效的機制，形成制度化的安排，系統地做好房地產的調控。
長效機制之一：土地
我覺得對土地的調控需要那麼四個五個剛性的措施。
一個城市土地供應總量，按一人100平方米，100萬人就供100平方公里，一千萬人就供1000平方公里。
爬行釘住，後發制人。
什麼意思？你這個城市有本事，把這個人口搞到500萬，那我以前只給了你350萬平方米，現在每年補你幾十萬平方米。
不能根據長官意志，計畫未來有500萬人，現在才兩百萬，就要500平方公里土地，結果我在10年裡，真的給你300平方公里土地，你300萬人沒來，只來了100萬人，甚至原來的200萬人還走了，這個土地的錯配，誰負責。
土地要爬行釘住，而不是說要你去臆想調控，長官意志，違反經濟規律。
就按這個邏輯，不複雜，如果上海到了2500萬人，一定要2500平方公里，不是沒有地啊，上海有6000多平方公里，還有很多農業，農業在上海只占1%的GDP，農民人口也只有三四十萬，在這個意義上，一定維持農業也是要做城市綠色農業，示範農業。由此而言，如果這個城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就應該補上去。
所以在這個意義上，不是拿到指標，三四百個城市大家平分，而是看誰人口多。
人口怎麼多起來呢？有句話叫產業跟著規劃功能走，人口跟著產業走，二產、三產發達了，人口就多，土地跟著人口和產業走。
當你把前面的幾個環節做成了，我爬行釘住就行了。最笨的辦法也是最有效的辦法。
長效機制之二：法律
用法律，或者非常剛性的約束。
人均100平方米幹嘛的？絕對不是100平方米都去搞住宅。作為城市來說，100平方大體上55平方米城市基礎設施，公共設施，包括學校醫院，城市綠地；工業20平方米。
如果一個城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工業，1平方公里可以搞100億，那200平方公里，那就是2萬億啊，很大的工業體量。
像金橋，90年代浦東開發的時候，規劃了10平方公里，我們當時就定下來每平方公里至少100億，到了2000年，朱曉明是金橋開發區老總，他說，金橋已經有1500億。10平方公里裡面，7平方公里的工業園區，每平方公里幹了200億。
我講這段話意思是，工業就是要約束性強一點，要把過去太慷慨的工業用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來，或者在產業結構、工業結構裡做一些調控，把低利用率的換成高利用率的，使工業更加節約。
剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的開發，20平方米給居民開發，5平方米給商業。
如果1000萬人的城市，可以搞一個50平方公里的商業區，大家知道曼哈頓的商業區多繁華，只用了10平方公里。
原來上海的南京路，多繁華的商業，整個土地的建築面積幾平方公里，非常節約。
地價方面呢，總的供應量起到了保障作用之後，拍賣土地的時候也要有限價措施，大體上講，樓面地價不要超過當期房價的1/3。
如果周圍房價是1萬，這會兒動遷產生的土地拍賣，拍到3300，就應該適可而止，不能說我征地花到6000，我就要拍到6000。
限價不是長官隨意的限制，其實政府不在土地上去推高地價，地價跟著房價慢慢走。
如果你是舊城改造拆下來的，成本的確很高，不能由著這個成本，由著拍賣覆蓋成本不虧本這樣的小心眼，應該把政府給你的城鄉結合部的，供應比較充分的土地資源，那個地方可能會得到的土地出讓金，補充平衡市中心舊城改造的土地出讓金。
這麼平衡之後，看起來你可能吃了點小虧，但是城市投資環境好了，工商經濟發展了，實體經濟和房地產不失衡了，你是可持續發展，稅收、金融、投資都跟實體經濟更多地連在一起，城市會更好地發展。
金融方面的措施要堅決守住底線，任何開發商買土地的錢，必須自有資金，上世紀90年代我在浦東開發的時候，就是這個約定。
這裡面有個原理，開發商對房地產的總投資理論上1：3，自己的資本金是1的話，社會的融資可以是3，就是總資產的25%是資本金。對工業企業，我們是1：2，1/3的資本金。
房地產商呢，融通量大一點，1：3，也就是25%的資本金，當然是拿來買地了，地如果是你自己買的，可以抵押了融資，拿到錢造房子，封頂的時候，可以預售，老百姓已經把預售定金或者按揭貸款的資金轉過來，最終是土地的自有資金加房屋開發的融資資金開發貸，再加預售過程中老百姓的按揭貸。
現在全國房地產商的融通量是多少呢？1：9，我這麼說可能還是保守的，有的開發商可能1：50。
你聽他有幾千億的資產，債務95%，萬一有壞賬，銀行倒楣。
買地皮的時候，來個三七開，如果這塊地皮是10個億，他自己拿3個億，借了7個億，拿到地了去銀行抵押，抵押至少六七個億，造房子，賣樓花，把預售的錢拿到了。
這個地是10億買來的，三年後，地價漲到20億，真的要開發的時候，20億作為抵押物，可以拿到15億的錢，整個開發流程中的融資，到了1：9，這就是房產綁架金融的情況。
地王不斷出現，是房產商跟金融系統的關係，誰融資能力強誰就拿到地王，融資再多也不擔心，地價一炒高，什麼問題都解決了。
地王現象不僅是土地短缺，拍賣機制的問題，還和融資的無限透支，缺乏隔離牆有關。
為什麼那麼多資金都往房地產裡面走，如果有一個防火牆，一切買地的錢通通不能借債，只要做到這一條，M2跟你有什麼關係？進不來的嘛。
我在重慶，一直是管住融資的，但有時也會露項。
來個房產商，買了15個億的一塊地，把房子造起來又花了15個億，30個億全是借來的，而且借的高利貸利息是17%，五年時間，30億債務變成60多億，房子造好實際上也只能賣個四十億，五十億，當然破產了。
一查帳，是三個很有名的工業企業，看著房地產熱，工廠還可以，搞汽車的，跟信託公司去借錢，這個事情一協調，我說三令五申不許借錢買地，借了高利貸還來買地，這是個教訓。國土局說這三個公司老闆都是有名的工商聯副主席，去信託借錢都是用工業企業的產權抵押的，所以就疏漏了，沒查。我說一切房產商批租土地，別的不用查，就查資金血統，只要是借來的，通通不允許進入。這樣一來，地王會消失大半。
第二個是房產商在開發過程中，如果一個房產商，有幾十個上百個金融單位的帳戶，總的債務，高利息的占了全部融資的50%以上，對不起了，資金帳戶是危機狀態，這種房產商，對它的運營，都要當心。
第三要管住老百姓買房的融資，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他買三套五套，不用擔心他會帶來金融危機，危機是他自己家裡的事情。
這條要堅決做到，但是在中國做到比較難，美國做得比較到位，美國不是所有的商業銀行都可以搞按揭貸款，美國的按揭貸款，就在5個金融機構，對50個州全部覆蓋，這樣的話，老百姓的按揭一目了然。
我們銀行對老百姓的按揭貸款造假賬非常粗放，老百姓在其他國家是交稅單，根據這個來測算能付多少按揭，我們叫單位開收入證明，一個私人老闆，現在就幫員工開五萬塊一個月的收入證明，有啥關係？甚至銀行自己有蘿蔔章給客戶開收入證明。
(明日續)
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