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長效機制之三：稅收
稅制從來都是重要的調控手段。
第一條，高端有遏制，中端有鼓勵，終端有保障。
比如，你如果想買一個5000萬元的高端別墅，交易契稅，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，還可以抵扣，這樣的話，就叫差別化稅率。
別墅買了以後，兩年或者五年就要炒掉，我就把交易稅從5%，遞增到8%，香港就這麼幹的，不斷在印花稅上遞增，加到沒人敢炒。
中端有鼓勵，老百姓買的是自己住，總的有各種抵扣，我甚至認為，住房首套房，按揭貸款的錢，可以抵扣個人所得稅，我相信中國政府搞稅制改革，分類稅改成綜合稅的時候，是可以按揭貸款抵扣所得稅的。
全世界都是這麼抵扣的，美國個人所得稅，帳面上39%，實際上25%，就這麼抵扣掉了。
低端的有保障，不僅不收稅，政府出錢幫你解決住房問題。
這是三端調控的體系。
第二個是要把物業稅、房產稅或者以後總體上叫房地產稅搞上去。
什麼叫房地產稅？一是對這個社會存在的各種存量、增量都要收稅，不是說只收增量，試點的時候可以；
二是如果物業價值上升了，根據升值的額度來收稅；
三是越高檔的房子持有的成本越高；
四是低端、中端和合理的住房需求，房地產稅裡是有許多可以抵扣的，最後這個社會百分之七八十的老百姓，儘管房地產稅是普遍實施的，但是最後的結果是壓力不大，一定是對高端的炒房持有者會有巨大的壓力；
五是大家會說，房地產稅收了，土地出讓金是不是就不收了？你不能前道到，後道也收。國外土地是私有的，沒有土地出讓金，國內土地是國有的，有出讓金是合理的，並不是有房地產稅就要否掉土地出讓金。
出讓之後，是不是70年以後再要第二次出讓呢？有房地產稅覆蓋，淡入淡出，就不用補交土地出讓金了，這也是一種邏輯上的必然。
房地產稅有什麼好處呢？
第一讓稅制健全，中國普遍是間接稅，缺少直接稅，房地產稅是一種持有環節的直接稅，在美國歐洲，直接稅占總稅收的40%，中國連10% 都沒有，這是稅法體系、國際慣例的一個方向性實踐。
第二，房地產稅對炒房是有一定的遏制作用的。說房地產稅對炒房沒作用，要麼是弱智，要麼是閉著眼睛說瞎話。
第三，有了房地產稅以後，持有環節成本提高，對資源優化配置、對租賃市場的形成有好處。
第四，對社會在房屋領域的意識形態有意義，所以2009年、2010年在財政部領取了這項任務，在重慶做了試點。
稅收方面還有一個事，三中全會提出，農村的集體土地和城市的國有土地，如果在一個地方拍賣，現在的辦法是非要把農村土地徵用，然後一起拍，征地的時候，一般地價比較低，這樣就減少了農民的利益。
三中全會提出，同地同權同價，要把這件事落實到位，稅收要跟進。因為地價，拍賣的時候很可能賣出500萬元一畝，明明是農田，怎麼會變500萬一畝，因為地價並不是征地成本決定的，它和基礎設施相關，有地鐵當然高，基礎設施配套好地價會高，這些土地的地價高，是社會資源的投入。國有土地拍來的高價，當然去蓋這些公共資源，集體土地拍了高價，全部歸集體家庭所有，這個不公平。
所以在美國、臺灣、馬尼拉有個稅收，不管哪一類土地，成本算掉以後，增值部分，增值50%，收40%的稅，增值100%，收50%的稅，增值200%以上收60%的稅。
這個增值稅現在還沒有出臺。
沒出臺呢，真要把現在的土地同股同權同地價去拍，拍出來之後農民就拿錢嗎？也不一定。
這塊地正好在金融區邊上，拍了個500萬一畝，那個農民同樣的地，在學校旁邊，拍下來就是造學校，50萬一畝，這個農民不就吃虧了嗎？
這個意義上講，拍的低的，土地增值稅交的很少，拍的高的，土地增值稅交得高，也是一種平衡。
長效機制之四：租賃市場
習總書記在2014年城市工作會議上講過，每個城市特別是大城市，總有20%人買不起房子，政府要造公租房配置給他們。
如果一個社會有1000萬人，200萬人租了公租房。另外有200萬人住了房產商造的住宅持有出租的房子，商業性的租賃房，還有10%的人住了小業主出租的房子，如果我們能有50%的租賃市場，那住房系統就比較平衡了。
公租房，這幾年政府都造了一批，我覺得政府的公租房有五個要點：
一是，大體上不能造太多，一個城市覆蓋20%的人口，如果100萬人的城市，公租房的投放對象是農民工、學生和城市的住房困難戶。我們以前幫困呢，總是看人家的家庭收入兩千塊三千塊，其實只要看人均住房面積，三口之家，十年來人均住房在30平方米以下，他也許年收入有10萬元，也許小孩在美國讀書，或者老人生病，住房困難戶造不了假，收入困難戶很容易造假。學生不會造假，農民工造不了假。這個不要靠收入證明，現在的收入證明搞不清。
第二，要三配套，房子造好了，公共設施學校醫院的配套，公共基礎設施的配套，戶籍管理的派出所、居委會的配套。
第三，管理上，公租房是國家的，不能有二房東賺外快。
第四，不能造成貧民窟，應該和商品房集聚區行成1/4，3/4的比例，地區的公共設施配套是給所有人的。
第五，租金應該是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房對象家庭收入六分之一的房租。
實際上，公租房，60%的左右的貸款，收到的租金利息足夠平衡貸款利息，五年以後，老百姓可以把房子買過去，共有產權房。
共有產權房可以按市場價賣，賣的時候，政府回購。美國、新加坡都是這樣。
我和美國的住房保障局局長交流過，他們的保障房造出來以後，老百姓想要退出去，只能退給政府，由他們再出給新時期的保障對象，這件事應該持之以恆，以民為本地去做。
房地產商不是不願意持有，而是融資結構害了整個中國的房產商，永遠做不了持有房子的出租者。他一比九的融資結構，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回籠資金。
李嘉誠不是這種狀況，他在浦東拿的地，1993年拿的地，1997、1998年造好，出租，協議都是10年期，到了2008年、2009年的時候，全部回收，重新裝修，2009年、2010年開始變成銷售，房價從一萬多變成10萬，這就是發了橫財了。
中國租賃這麼少，跟房產的租賃結構有關，政府要讓開發商進入1：3的融資結構，到了持有環節，能夠出租的，必須60%的資本金，40%的貸款，這樣的話，收來的租金一定能夠平衡40%的貸款的本息還款計畫。
政府對這種，三年五年十年租賃的房產公司，有一套鼓勵政策，包括租房的公積金，應該盡可能地提供給房客，公積金拿來付房租，房租抵扣個人所得稅，拿出房子出租的也應該有鼓勵。
對租房者，要從法律上保護產權房的居民同等的公共服務地位。
長效機制之五：地票
最後一點我特別要說的是，整個房地產的調控還有一個措施就是地票。
地票是在講什麼呢？
我就說中國土地制度有兩件事。
一件事，我們這麼多人，耕地總的不充分。要做兩件事，第一是集約節約使用土地指標，不要造成每10年少1億畝的需求，應該每10年，少5000萬畝，4000萬畝。
還有20年就用到18億畝土地紅線了，如果這2億畝，可以變成40年，50年用到，這樣可以把時間拉長，可持續發展勢頭更猛。
最重要的是工業用地要節約，同時農村的建築性用地要集約節約，商品房的住房用地不能太苛刻，要多給。
第二個要講個更深入的問題，一百年、兩百年，城市化大規模推進過程中出現的現象，城市化進程沒有減少耕地，耕地有所增加，人在在農村居住的時候比較分散，人均建築用地，要用到250平方米到300平方米，城市比較節約和集約，人均是100平方米，所以當1億人進城，真要在城市中生活，城裡邊肯定要給他1萬平方公里的土地，那麼農村裡面可以退出2.5萬平方公里土地，但是中國的農民呢，兩頭占，所以我們才會出現10年少1億畝，30年少3億畝，否則的話，應該是大體平衡，平衡還有餘。
要化解這件事，我自己認為有三個原理。
第一，憲法上規定的三個底線，農村的土地是集體的，你不能把它變成私人的，農村的土地變化中間要保護農民的利益，農村的土地有用途管制，搞農業的搞農業，搞建設的搞建設，這三個是遊戲規則，不能改變。
第二，耕地的轉換，要使得農村退出來的地，大於進城的地，這是世界城市化運動中的一個現象，我們沒有這個現象，要把它體現出來。
第三，你不能光說城鄉結合部的那點郊區進行這樣的轉換，要讓1000公里外的農村，分享城市增值的級差地租。
按照這三個原理，我們想了一個地票的招，就是要把農民進城以後的宅基地，或者集體組織廢棄的鄉鎮企業的土地，廢棄的小學土地，廢棄的糧站的公共用地，複墾為耕地。
農民進了城了，房子空在那裡，租不出去，賣也賣不了幾萬塊錢，把農房農地複墾為耕地。
這件事有四個環節：一是複墾；二是有關部門驗收；三是給你一個地票可以到交易所交易，房產商要買城鄉結合部的土地，需要指標，就來買這個指標；四是城郊結合部的土地就去掉了。
這個過程中就可以看到，農民進城了，農村閒置的宅基地建設用地變成耕地了，城郊結合部增的耕地，小於農村複墾的耕地，最後增減掛鉤，全社會的耕地總量增加。
(本篇結束)
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