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2025/2/6
1月12日，重慶市原市長黃奇帆，在一場峰會上，以「以改革來化解難題，以開放促進發展」為題，對最新重要會議的精神進行了解讀，並暢談了對當有經濟的看法。
黃奇帆指出，中國經濟遇上的難題至少有四、五個，房地產嚴重的不景氣與結構性問題是其中之一。
儘管近四年房地產多有調整，但從根本上，中國房地產不具備美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產20年拖累經濟的基因，
因此，不必誇大事實、自亂陣腳。
中長期來說，城鄉融合會為城市提供大量人口，會把房地產過剩的產能吸收掉一塊。
短期來講，當下，已經推出的5種措施也正在化解房地產難題。
包括國家明確宣布收購房地產庫存等，黃奇帆表示，這是一舉三得的舉措，
國家在去年初拿3000億，到了九月底，明確宣布拿3萬億，
我估計到明年，還會有個3萬億，甚至變成6萬億，總而言之，最終會有幾萬億甚至10萬億，來收購房地產的庫存。
既可以透過發行ABS增加老百姓理財的管道，也有更多人口能夠獲得保障性住房，同時三角債問題也獲得了有效解決；
其次，中國的金融體系跟房地產的關係，在這次的地產調整中，也會得到化解，
從過去房地產佔有中國金融資源40%、50%的狀態，調整到20%-25%，形成新格局、新常態。
歸結為一句話，2025年，中國房地產止跌回穩，形成未來發展新階段的起點。
在2025年，房地產將不再對中國經濟形成負拉動，
止跌回穩後，未來15年、20年，房地產將隨經濟同步成長，這是會出現的新格局。
房地產，
可以觀察這5個指標
首先，要講的是以改革化解難題。
當下中國經濟遇上的難題至少有四、五個，比如說城鄉差距，還比較嚴重。
第二個，是地方政府債務。
65兆這個沉重的債務，使得現在地方要出力使不上力，負擔太重。
第三個，中國資本市場二十多年一直徘徊在3000點左右，比較低迷，
沒有反映國民經濟晴雨表的功能，資源優化配置的功能，或讓老百姓共同富裕的功能，所以資本市場也有問題。
第四，中國房地產也存在著比較嚴重的不景氣，或者說重大的結構性調整的問題。
這些問題，都應該用改革的想法重整重組，以獲得問題的化解。
跟「用改革來化解難題」有關的就是房地產。
中國的房地產經過二十多年的發展，在最近四年——從2021年到2024年，出現了重大的調整。
這個調整，如果你是根據年度的指標環比、同比這麼算，每年幾個點看不出到底跌了多少。
你要把去年的指標跟2020年的指標比，這就知道四年跌幅有多大。
講房地產一般講五個指標。
第一個指標，房地產包括住房和非住房，整個房地產的建築量，2020年是22億平方米，2024年總的12個月數據還沒出來，根據前11個月的數據，然後再加一個月估算，是6億多平方公尺。
從22億變6億多，跌了60%多，差不多跌了65%。
大家想像一下，本來22億，現在6-7億，跌了65%，這是一個嚴重的下跌。
第二個，除了蓋房子以外，蓋好的房子，
一手房銷售2020年銷了18億平方米，去年銷售量是5億平方米，也差不多跌了60%幾。
這是兩個60%幾。
第三個，土地批租量。
2020年全國土地批租8.7兆人民幣， 2024年預計3兆，還是比較樂觀的。
1-10月份的土地批租量，其實就是2萬多億。
就算後邊兩個月又加了1萬，也就三萬多億。
總而言之，8.7兆減掉5萬多億，差不多也要打個七折。
所以，有三個重要指標跌了60%幾。
第四個指標，大家關心的就是房價。
房價，整體跌了40%-50%。
2024年底指標還沒出來，到11月份，全國的統計指標跟2020年的房價比，跌了40%。
有的地方多一點，有的地方少一點等等。
第五個，房地產一直佔中國全部金融系統貸款融資的45%。
去年老百姓買房子的願望大幅下降，所以，房貸的年度量比2020年減掉50%。
開發商，它倒是想要錢，但信譽不好，負債率極高，銀行不敢再大量借錢給開發商。
所以，開發商的融資能力也大幅減弱，這個減弱，也少了50%。
我講這段話意思，五個指標中，有三個指標跌了三分之二，兩個指標差不多跌了50%。
在這個意義上，你當然可以說，中國房地產出現了非常嚴重的調整，是20年來最嚴重的調整。
房地產事業是90年代起來，到了2000年、2010年，整個20年其實沒有一次像樣的調整，一直是一路歌舞昇平、一路發展。
20年突然來了一次大調整，也很正常。
中國房地產不存在
零首付、高槓桿的金融基因
大家現在對房地產有種擔心，認為中國調整的幅度，甚至比日本還嚴重。
第二個，中國房地產市場危機是否會引發美國2007、2008年的次貸危機？
因為，所謂次貸危機就是房地產危機帶來的危機。
我們可以明確地說，中國的房地產沒有美國次貸危機的基因，也沒有日本房地產20年拖累經濟的基因。
什麼意思呢？
我們要說一個具體道理。
第一，美國的次貸危機，是美國政府在2000年遇上了網路泡沫危機和「911」以後，美國經濟低迷，為了啟動經濟，搞的破天荒的、違反經濟規律的決策的結果。
它當時定下，所有美國人，買房通通可以零首付，一點本金都不要，你可以去買一間套房，
買了以後，房價如果漲了，漲20%，貸款佔整個價值的80%，等於有20%的本金了。
美國政府也允許老百姓套現，再藉一次錢，把裡邊增值了的、變成本金的20%套現。
套現可以養家活口，可以吃飯旅遊，可以消費。
這麼一來，有個七、八年時間，把美國經濟搞亂了。
因為有次貸，房地產銷售非常敞亮痛快，銀行發放次貸，也不怕銀行倒閉，
銀行把次貸打個包，當作CDS債券，在美國的資本市場發債，而且還可以放大40倍，也就是你有一億買債券可以買成40億，可以透支。
最後，次貸危機來了，雷曼兄弟公司倒閉，引發整個海嘯，形成全世界10兆美元的資產壞帳。
中國房地產，中國政府從來清醒，沒有允許任何地方、任何企業搞零首付。
如果有零首付違規，只要發現，一定把它斃了。
第二，中國房地產的各種不良債務，從來沒有當作一個包去發債券，讓你高槓桿地發。
所以，總而言之，房地產如果有破產是一家公司的破產，如果有壞賬，是局部的壞賬，
它沒有幾十倍槓桿變成金融市場的壞賬，也沒有發瘋一樣的高槓桿、零首付讓老百姓買房，變成許多泡沫。
所以，中國不存在這樣的金融基因。
中國房地產，即使現在有問題，那是一個庫存太大的問題，
是去庫存、去產能的問題，是房產公司負債比率比較高的問題；
總之，不要把中國房地產糊里糊塗地去跟美國連結在一起，跟次貸連結在一起，
然後想像一下，有多可怕。這麼想，是自己自亂陣腳，把事情誇大了。
城鄉融合提供今後20年
房屋類地產的需求成長點
第二個概念，我們也不要把這次房地產的調整，跟日本90年的房地產調整放在一個檯面上去討論，這是風馬牛不相干的兩件事。
日本的房地產為什麼拖累日本經濟25、30年？
是因為日本的房地產泡沫調整，和日本的金融體系泡沫崩盤是結合在一起的。
這個金融系統泡沫崩盤，不是房地產泡沫帶動金融系統崩盤，而是日圓本身。
在80年代，日圓升值了2倍，到了90年後，日圓又貶值了兩倍。
一進一出，差不多有三倍、四倍的震盪。
這個日圓升值和貶值是美國人對付日本人；
在這個過程中，日本自己又沒有有效的抵禦方式，最後被美國打了一棍子，是一個世界級的金融的「割韭菜」。
金融摧毀，再加上房地產泡沫——等到日圓一貶值，整個雞飛蛋打，火上加油。
第二個，日本人有一個狀況，在90年日本房地產泡沫崩盤的時候，日本的都市化率已經達到了77%。
這是戶籍人口的都市化率，從90年到現在，20年過去，它現在的都市化率也就是78%、79%。
意思就是，90年代，日本城市化率到了頂峰。
到了頂峰以後，房地產泡沫後，大量房子甩出來，沒有農村人口進城可以接盤，
最後就憋在那裡，大家憋著。
中國這次房地產調整，實際上，我們的戶籍人口城市化率才到了一半，48%。
過去幾十年增加了30個點，今後幾十年還可以加30個點。
所以，我們有足夠的循環空間，以後可以化解。
總之，房地產也是龍頭產業，
房地產一蕭條，跟房地產有關的製造業有四十多個行業，機械、家電、建築業，各種各樣的產業都會衰退。
房地產也是個很大的就業面，它這一困難，至少減少幾千萬建築工人的就業。
總之，這方面是必須解決的。
中國的城鄉融合，從宏觀上會為今後20年住宅類的房地產發展提供一種基礎性的需求。
剛需還是在的，慢慢會釋放。
政府收儲
去庫存一舉三得
當下直截了當的對房地產的拯救，
至少國家在三中全會以後，在9.24會議後，各部門佈局的措施裡，在經濟工作會議的文件裡，體現了至少有5種措施。
第一個措施，就是國家在去年初拿3000億，到了九月底，明確宣布拿3萬億，
我估計到明年，還會有個3萬億，甚至變成6萬億，總而言之，最終會有幾萬億甚至10萬億，來收購房地產的庫存。
這場房地產的危機，關鍵是產能過剩，差不多有20億平方公尺的一手房庫存。
這個庫存，至少會帶出10兆的現金流回不來，
回不來房地產商就資金鏈斷，斷了以後就出現各種各樣的三角債問題。
如果我們國家拿幾萬億，現在房價是比正常價格打了6折、7折，打6折的情況下，本來1萬億買1億平方米，現在可能買1億6千萬平方米，可以多買很多的房子。
政府可以用這個概念，買10億、15億甚至20億平方公尺的庫存，
把房產商的庫存，變成國家儲備的國有產權的房屋，租給老百姓當公租屋。
任何一個國家都應該有這樣的公房。
公房是為老百姓、城市居民居住的，
香港有50%，新加坡有70%，一般的國家會有20%-25%。
我們國家也明確，要建立20%-25%左右的國家產權、但給老百姓居住的保障房。
因為過去這些年房地產過度發熱，我們政府手中的保障房只佔居民需要總量的5%。
我們10億人口，假如說有2億人是需要政府保障房的，一個人10來平方米要20多億平米，
現在有5%在手中，還要增加15、16點，那麼就需要買10億、20億平方。
如果買了以後，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民——
不管移工進城要租賃房，還是大學畢業生當時買不起房，要租賃，總之就可以起到保障作用。
同時，開發商拿到了這筆錢，它拿到了5兆，這不是利潤，它要去還債。
5兆到了債權人手中，債權人又會還它的債務，兩次、三次一循環，就可以使十幾萬億、二十萬億的三角債出清。
所以這是一個一舉兩得的事，國家現在正在推進。
最後要說，是不是政府就套牢了？
要拿5兆、10兆套在裡邊幾十年背債呢？
用不著的。
因為你打了六折買房，然後你租給老百姓做公租房，商品房每個月的租金也差不多六折。
就等於商品房買的，商品房出租，一樣，投入產出是平衡的。
你把這筆租金當作REITs，在資本市場上發ABS債券（Asset Backed Securities），發了以後，這個債券是可以有4%左右的利息收入的。
老百姓現在100多兆存款，利息是1.8%，
老百姓完全會高興地拿出10兆買政府這筆債券，他可以得到4%的回報。
所以，這件事一舉三得──
市場增加了老百姓理財的資金資本；
政府多了20%人口獲得保障房居住的能力；
房商把自己十年、二十年累積的賣不掉的庫存打了六折賣給了政府。
一舉三得，化債就把它化掉了，這件事現在正在做。
第二個措施，政府已經拿出幾萬億，支持地方政府對城中村危舊屋進一步的加深改造。
進一步提出來，2萬個鎮上亂糟糟的比較老破舊的房子，也應該放到這種改造裡，因為它就是城市的一部分。
這些事情說明，中國今後三年、五年，基礎建設還有很多可以做的事。
這是第二個，啟動市場的訊號。
金融體系與房地產的關係
這次調整中會得到化解
第三個，中國企業房產系統的融資，這次改造以後，進行調控，會把現在房產商80%、90%的負債率，著力降到50%左右。
房地產是重資產，全世界房商負債率都不超過50%。
包括香港，香港是炒房地產的祖宗，香港所有房商平均負債比率30%-40%。
中國出現了80%、90%，是因為我們買地的錢是藉來的，造房子開發貸又是藉來的，房子還沒造好賣出去房貸又是藉來的，三個負債率疊在一起，這樣就80%、90%的負債。
這裡邊是我們在源頭沒管好，
這地方不要發明創造，就依照全世界通用的規則。
買地的錢，不能80%、90%由銀行背著，而是要用自有資本，這是個鐵的原則。
我在重慶就這麼幹的，重慶房產商的負債比率相對低一點，就這個原因。
你不能讓它負債，然後地價翻一翻，300萬/畝變1000萬/畝，增加的錢全是銀行後邊堆，
這樣的話，房地產商出格的「地王」都會出現，所以這件事必須在源頭管住。
第二個，老百姓房貸貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫、金融災難。
所以，第一套20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。
這樣的話，把這件事就平衡了。
總而言之，中國的金融體系跟房地產的關係，在這次調整中，也會得到化解。
房地產企業數量
今後會逐漸減少
再有一個，就是整個中國房地產的企業數量。
現在全國有九萬多家，我們14億人，城市居民9億多人，每1萬人攤上一家房產公司——全世界之最。
所以中國全民炒房──哪個產業在過去十年不開房產公司，好像吃了八輩子的虧，都搞房產。
整個美國，你知道有多少開發公司嗎？
川普家裡也是開發公司，開發公司在美國不超過500家，
這是美國房地產協會會長跟我聊天的時候，我特別問了他，他講了這些概念。
我總的意思是什麼呢？太多，太多。
我自己認為，兩三年以後，大家再來一次統計的話，中國房產商企業註冊為開發房子、造房子的企業，會降到2萬家以內。
2025，中國房地產止跌回穩
形成未來發展新階段的起點
最後一點，經過這場暴風雨的洗禮，中國房地產進入到一個新格局、新常態。
不管是金融，還是建設規劃，各方面都會更好、更有秩序地發展。
最後，大家關注的就是房價。
中國的房價，在2020年，家庭收入的23年-30年買一間套房，這個國家有統計；
全世界，一般家庭收入的7-10年買套房。
這次一跌，2024年房價已經跌到2014年、2015年房價的均價了。
這麼一來，現在的房價跟老百姓收入比，已經不是二三十年買套房，是10年-20年買套房。
收入比縮小了一半，好事。
如果今後10年房價不會馬上又往上漲，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，這個時候，收入跟房價比，就會從現在的10-20年縮小到8到10年，跟世界合理的性價比相當。
人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的錢買套房－世界上房地產有個概念，一生的六分之一的收入買套房是合理的；
如果你不買房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。
如果一年收入的50%租房，你房子的成本太高，你不該租那麼大、那麼高的房子。
中長期來說，城鄉融合會為城市提供大量人口，會把房地產過剩的產能吸收掉一塊。
當下短期來說，已經推出的5種措施也在化解房地產難題。
最後歸結為一句話，2025，中國房地產止跌回穩，形成未來發展新階段的起點。
這一點，大家要有個樂觀向上的判斷。
房地產在2025年以後，不會再像過去四年，對中國經濟是負拉動。
本來成長7個點，房地產負拉動2個點，最後變5個點。
至少今年房地產不再負拉動，它也不一定正向推動，這樣其他產業該有多少點就多少點。
這樣的話，止跌回穩以後，我們不希望房地產價格又來五年翻倍。
但至少，15年、20年，隨著GDP翻番，房地產業同步成長，這是會出現的新格局。
這是我今天講的第一部分，用改革的方法來化解房地產的困難。
有序推進
人民幣國際化
最後一段，中國在人民幣國際化方面，要有秩序地推進人民幣國際化。
幾十年來，人民幣國際化一直被提叫「審慎推進人民幣國際化」。
現在二十大報告改成「有序」。
字面意思，大家都知道，「有序」肯定比「審慎」推進力道大。
這裡邊有個概念，40年改革開放，中國各種經濟指標在世界上的地位大幅提升。
但人民幣國際化指標，40年前佔全球比重2%-3%，現在也是2%-3%，沒改變。
這個世界的貨幣有三類。
一類是美國，
美國是世界經濟強國，它的GDP佔全球25%，它的貨幣的貿易清算佔50%，國家的外匯存底的美元比重佔60%。
所以美國是強勢貨幣。
第二個等級，就是一般的已開發國家，例如歐共體27個國家，日本、韓國、英國、加拿大等等。
他們是GDP佔世界多大比重，貨幣也佔多大比重。
例如日本，在1995年GDP佔全球14%，日圓貨幣佔全球的比重13%左右。
現在日本GDP只佔全球4%，它的日圓佔全球比重也就4%，但是它至少是相當的。
第三個等級，叫一般的開發中國家。
這些國家GDP總量佔全球50%多一點，他們所有的貨幣的比重佔全球貨幣5%。
我們的GDP佔全球現在20%，但我們中國貨幣佔2%-3%，跟一般的發展中國家一個檔次。
如果今後20年，中國成了世界經濟強國，我們GDP到了全世界25%甚至30%，我們的貨幣比重還是2%-3%嗎？
當然不對。
我們不會提出來說，我們要取代美元，要成為世界第一強勢貨幣等等，這個都是空中樓閣，現在不用去談它。
至少眼下，2050年前的目標，應該是如上所說的，這個目標代表了一種新的要求，所以有序地推進人民幣國際化。
以上幾個方面，就是我對中央關於開放的新任務的解讀。
如果解讀一下，大家會覺得，中央對於下一階段中國的開放體現了一個精神，就是中國開放大門只會越開越大，絕不會關閉。
中國正進入更高層次開放、更深層開放、更寬領域開放的境界。
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