財經短波

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中國房地產的十大失衡和五大長效機制 (三) ☆來源:財經十一人

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失衡之九:市場秩序

比如原來規劃用途是寫字樓的去造住宅,原來是工業後來做商業,隨便轉化用途,隨意變換容積率,可能政府知道了,罰款一下。

各種亂象很多。房產銷售時,商鋪的面積切碎了賣,賣不掉了,售後返租,實際上是高息攬儲,最後壞賬,變成社會不穩定的源頭。

房產商在融資的時候,高利貸,職工系統亂集資,社會上騙老百姓亂集資,都是房產商在開發中的亂象。

還有一種,批了土地後,兩年必須啟動開發,三五年完成,太多的房產商囤積了地十年沒有開發,這十年來,房價漲了10倍,什麼活也不幹,利潤增加10倍。

政府土地儲備很少,開發商土地多多,囤地,囤房,賣不掉的房,切碎了賣,售後返租,當股票一樣的當成標準化的再賣。

這些都是要加強管理。

失衡之十:調控方向

失衡是政府本身在管理房地產時,經濟下行希望刺激房地產,往東調,房地產泡沫來了以後,希望壓住它,穩住它,不讓它亂漲價,往西調。

現在房地產調控是有這種不東不西的狀態。

再有呢,採取的辦法行政性的居多,短期的措施缺少理性的長週期措施,缺少法律性措施,缺少經濟邏輯、經濟杠杆措施。

比較多的是需求側的調調控控,緊緊松松,在供給上進行有效的結構性調控比較少。

這就是我們在調控方面的缺陷,也是習總書記批評的,這種政府長週期的法制性的問題。

 

以上十項,是房地產失衡的具體表現,這種失衡會帶來三個後果:

實體經濟脫實就虛,土地成本高,房價高,對搞實體經濟的投資肯定是不划算的。

實體經濟看到搞房地產那麼輕鬆,賣套房比它好幾年賺的都多,有點錢就不再往實體投,都投到房地產。

實體經濟的職工,也因為房地產價格過高,招來的人才買不起房,沒地方住。

從長週期來說,房地產是必須要有的,但是高房價造成的後果,對實體經濟的傷害是不言而喻的。

怎麼樣建立長效機制?圍繞總書記說的,要從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面採取長效的機制,形成制度化的安排,系統地做好房地產的調控。

長效機制之一:土地

我覺得對土地的調控需要那麼四個五個剛性的措施。

一個城市土地供應總量,按一人100平方米,100萬人就供100平方公里,一千萬人就供1000平方公里。

爬行釘住,後發制人。

什麼意思?你這個城市有本事,把這個人口搞到500萬,那我以前只給了你350萬平方米,現在每年補你幾十萬平方米。

不能根據長官意志,計畫未來有500萬人,現在才兩百萬,就要500平方公里土地,結果我在10年裡,真的給你300平方公里土地,你300萬人沒來,只來了100萬人,甚至原來的200萬人還走了,這個土地的錯配,誰負責。

土地要爬行釘住,而不是說要你去臆想調控,長官意志,違反經濟規律。

就按這個邏輯,不複雜,如果上海到了2500萬人,一定要2500平方公里,不是沒有地啊,上海有6000多平方公里,還有很多農業,農業在上海只占1%的GDP,農民人口也只有三四十萬,在這個意義上,一定維持農業也是要做城市綠色農業,示範農業。由此而言,如果這個城市本身的土地不足了,不到人均100平方米了,就應該補上去。

所以在這個意義上,不是拿到指標,三四百個城市大家平分,而是看誰人口多。

人口怎麼多起來呢?有句話叫產業跟著規劃功能走,人口跟著產業走,二產、三產發達了,人口就多,土地跟著人口和產業走。

當你把前面的幾個環節做成了,我爬行釘住就行了。最笨的辦法也是最有效的辦法。

長效機制之二:法律

用法律,或者非常剛性的約束。

人均100平方米幹嘛的?絕對不是100平方米都去搞住宅。作為城市來說,100平方大體上55平方米城市基礎設施,公共設施,包括學校醫院,城市綠地;工業20平方米。

如果一個城市有1000平方公里,就有200平方公里搞工業,1平方公里可以搞100億,那200平方公里,那就是2萬億啊,很大的工業體量。

像金橋,90年代浦東開發的時候,規劃了10平方公里,我們當時就定下來每平方公里至少100億,到了2000年,朱曉明是金橋開發區老總,他說,金橋已經有1500億。10平方公里裡面,7平方公里的工業園區,每平方公里幹了200億。

我講這段話意思是,工業就是要約束性強一點,要把過去太慷慨的工業用地再高壓緊逼下把土地置換一些出來,或者在產業結構、工業結構裡做一些調控,把低利用率的換成高利用率的,使工業更加節約。

剩下的25平方米,就是土地批租,商品房的開發,20平方米給居民開發,5平方米給商業。

如果1000萬人的城市,可以搞一個50平方公里的商業區,大家知道曼哈頓的商業區多繁華,只用了10平方公里。

原來上海的南京路,多繁華的商業,整個土地的建築面積幾平方公里,非常節約。

地價方面呢,總的供應量起到了保障作用之後,拍賣土地的時候也要有限價措施,大體上講,樓面地價不要超過當期房價的1/3。

如果周圍房價是1萬,這會兒動遷產生的土地拍賣,拍到3300,就應該適可而止,不能說我征地花到6000,我就要拍到6000。

限價不是長官隨意的限制,其實政府不在土地上去推高地價,地價跟著房價慢慢走。

如果你是舊城改造拆下來的,成本的確很高,不能由著這個成本,由著拍賣覆蓋成本不虧本這樣的小心眼,應該把政府給你的城鄉結合部的,供應比較充分的土地資源,那個地方可能會得到的土地出讓金,補充平衡市中心舊城改造的土地出讓金。

這麼平衡之後,看起來你可能吃了點小虧,但是城市投資環境好了,工商經濟發展了,實體經濟和房地產不失衡了,你是可持續發展,稅收、金融、投資都跟實體經濟更多地連在一起,城市會更好地發展。

金融方面的措施要堅決守住底線,任何開發商買土地的錢,必須自有資金,上世紀90年代我在浦東開發的時候,就是這個約定。

這裡面有個原理,開發商對房地產的總投資理論上1:3,自己的資本金是1的話,社會的融資可以是3,就是總資產的25%是資本金。對工業企業,我們是1:2,1/3的資本金。

房地產商呢,融通量大一點,1:3,也就是25%的資本金,當然是拿來買地了,地如果是你自己買的,可以抵押了融資,拿到錢造房子,封頂的時候,可以預售,老百姓已經把預售定金或者按揭貸款的資金轉過來,最終是土地的自有資金加房屋開發的融資資金開發貸,再加預售過程中老百姓的按揭貸。

現在全國房地產商的融通量是多少呢?1:9,我這麼說可能還是保守的,有的開發商可能1:50。

你聽他有幾千億的資產,債務95%,萬一有壞賬,銀行倒楣。

買地皮的時候,來個三七開,如果這塊地皮是10個億,他自己拿3個億,借了7個億,拿到地了去銀行抵押,抵押至少六七個億,造房子,賣樓花,把預售的錢拿到了。

這個地是10億買來的,三年後,地價漲到20億,真的要開發的時候,20億作為抵押物,可以拿到15億的錢,整個開發流程中的融資,到了1:9,這就是房產綁架金融的情況。

地王不斷出現,是房產商跟金融系統的關係,誰融資能力強誰就拿到地王,融資再多也不擔心,地價一炒高,什麼問題都解決了。

地王現象不僅是土地短缺,拍賣機制的問題,還和融資的無限透支,缺乏隔離牆有關。

為什麼那麼多資金都往房地產裡面走,如果有一個防火牆,一切買地的錢通通不能借債,只要做到這一條,M2跟你有什麼關係?進不來的嘛。

我在重慶,一直是管住融資的,但有時也會露項。

來個房產商,買了15個億的一塊地,把房子造起來又花了15個億,30個億全是借來的,而且借的高利貸利息是17%,五年時間,30億債務變成60多億,房子造好實際上也只能賣個四十億,五十億,當然破產了。

一查帳,是三個很有名的工業企業,看著房地產熱,工廠還可以,搞汽車的,跟信託公司去借錢,這個事情一協調,我說三令五申不許借錢買地,借了高利貸還來買地,這是個教訓。國土局說這三個公司老闆都是有名的工商聯副主席,去信託借錢都是用工業企業的產權抵押的,所以就疏漏了,沒查。我說一切房產商批租土地,別的不用查,就查資金血統,只要是借來的,通通不允許進入。這樣一來,地王會消失大半。

第二個是房產商在開發過程中,如果一個房產商,有幾十個上百個金融單位的帳戶,總的債務,高利息的占了全部融資的50%以上,對不起了,資金帳戶是危機狀態,這種房產商,對它的運營,都要當心。

第三要管住老百姓買房的融資,首套房是百分之二十到三十的首付,第二套房百分之五十六十的首付,第三套房,通通全首付,只要全首付了,不管他買三套五套,不用擔心他會帶來金融危機,危機是他自己家裡的事情。

這條要堅決做到,但是在中國做到比較難,美國做得比較到位,美國不是所有的商業銀行都可以搞按揭貸款,美國的按揭貸款,就在5個金融機構,對50個州全部覆蓋,這樣的話,老百姓的按揭一目了然。

我們銀行對老百姓的按揭貸款造假賬非常粗放,老百姓在其他國家是交稅單,根據這個來測算能付多少按揭,我們叫單位開收入證明,一個私人老闆,現在就幫員工開五萬塊一個月的收入證明,有啥關係?甚至銀行自己有蘿蔔章給客戶開收入證明。

 

(明日續)

 

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