財經短波

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中國房地產的十大失衡和五大長效機制 (四) ☆來源:財經十一人

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長效機制之三:稅收

稅制從來都是重要的調控手段。

第一條,高端有遏制,中端有鼓勵,終端有保障。

比如,你如果想買一個5000萬元的高端別墅,交易契稅,可能要交5%,普通住宅交1%,保障房0.2%,還可以抵扣,這樣的話,就叫差別化稅率。

別墅買了以後,兩年或者五年就要炒掉,我就把交易稅從5%,遞增到8%,香港就這麼幹的,不斷在印花稅上遞增,加到沒人敢炒。

中端有鼓勵,老百姓買的是自己住,總的有各種抵扣,我甚至認為,住房首套房,按揭貸款的錢,可以抵扣個人所得稅,我相信中國政府搞稅制改革,分類稅改成綜合稅的時候,是可以按揭貸款抵扣所得稅的。

全世界都是這麼抵扣的,美國個人所得稅,帳面上39%,實際上25%,就這麼抵扣掉了。

低端的有保障,不僅不收稅,政府出錢幫你解決住房問題。

這是三端調控的體系。

第二個是要把物業稅、房產稅或者以後總體上叫房地產稅搞上去。

什麼叫房地產稅?一是對這個社會存在的各種存量、增量都要收稅,不是說只收增量,試點的時候可以;

二是如果物業價值上升了,根據升值的額度來收稅;

三是越高檔的房子持有的成本越高;

四是低端、中端和合理的住房需求,房地產稅裡是有許多可以抵扣的,最後這個社會百分之七八十的老百姓,儘管房地產稅是普遍實施的,但是最後的結果是壓力不大,一定是對高端的炒房持有者會有巨大的壓力;

五是大家會說,房地產稅收了,土地出讓金是不是就不收了?你不能前道到,後道也收。國外土地是私有的,沒有土地出讓金,國內土地是國有的,有出讓金是合理的,並不是有房地產稅就要否掉土地出讓金。

出讓之後,是不是70年以後再要第二次出讓呢?有房地產稅覆蓋,淡入淡出,就不用補交土地出讓金了,這也是一種邏輯上的必然。

房地產稅有什麼好處呢?

第一讓稅制健全,中國普遍是間接稅,缺少直接稅,房地產稅是一種持有環節的直接稅,在美國歐洲,直接稅占總稅收的40%,中國連10% 都沒有,這是稅法體系、國際慣例的一個方向性實踐。

第二,房地產稅對炒房是有一定的遏制作用的。說房地產稅對炒房沒作用,要麼是弱智,要麼是閉著眼睛說瞎話。

第三,有了房地產稅以後,持有環節成本提高,對資源優化配置、對租賃市場的形成有好處。

第四,對社會在房屋領域的意識形態有意義,所以2009年、2010年在財政部領取了這項任務,在重慶做了試點。

稅收方面還有一個事,三中全會提出,農村的集體土地和城市的國有土地,如果在一個地方拍賣,現在的辦法是非要把農村土地徵用,然後一起拍,征地的時候,一般地價比較低,這樣就減少了農民的利益。

三中全會提出,同地同權同價,要把這件事落實到位,稅收要跟進。因為地價,拍賣的時候很可能賣出500萬元一畝,明明是農田,怎麼會變500萬一畝,因為地價並不是征地成本決定的,它和基礎設施相關,有地鐵當然高,基礎設施配套好地價會高,這些土地的地價高,是社會資源的投入。國有土地拍來的高價,當然去蓋這些公共資源,集體土地拍了高價,全部歸集體家庭所有,這個不公平。

所以在美國、臺灣、馬尼拉有個稅收,不管哪一類土地,成本算掉以後,增值部分,增值50%,收40%的稅,增值100%,收50%的稅,增值200%以上收60%的稅。

這個增值稅現在還沒有出臺。

沒出臺呢,真要把現在的土地同股同權同地價去拍,拍出來之後農民就拿錢嗎?也不一定。

這塊地正好在金融區邊上,拍了個500萬一畝,那個農民同樣的地,在學校旁邊,拍下來就是造學校,50萬一畝,這個農民不就吃虧了嗎?

這個意義上講,拍的低的,土地增值稅交的很少,拍的高的,土地增值稅交得高,也是一種平衡。

長效機制之四:租賃市場

習總書記在2014年城市工作會議上講過,每個城市特別是大城市,總有20%人買不起房子,政府要造公租房配置給他們。

如果一個社會有1000萬人,200萬人租了公租房。另外有200萬人住了房產商造的住宅持有出租的房子,商業性的租賃房,還有10%的人住了小業主出租的房子,如果我們能有50%的租賃市場,那住房系統就比較平衡了。

公租房,這幾年政府都造了一批,我覺得政府的公租房有五個要點:

一是,大體上不能造太多,一個城市覆蓋20%的人口,如果100萬人的城市,公租房的投放對象是農民工、學生和城市的住房困難戶。我們以前幫困呢,總是看人家的家庭收入兩千塊三千塊,其實只要看人均住房面積,三口之家,十年來人均住房在30平方米以下,他也許年收入有10萬元,也許小孩在美國讀書,或者老人生病,住房困難戶造不了假,收入困難戶很容易造假。學生不會造假,農民工造不了假。這個不要靠收入證明,現在的收入證明搞不清。

第二,要三配套,房子造好了,公共設施學校醫院的配套,公共基礎設施的配套,戶籍管理的派出所、居委會的配套。

第三,管理上,公租房是國家的,不能有二房東賺外快。

第四,不能造成貧民窟,應該和商品房集聚區行成1/4,3/4的比例,地區的公共設施配套是給所有人的。

第五,租金應該是商品房租金的百分之五十到六十,符合低收入公租房對象家庭收入六分之一的房租。

實際上,公租房,60%的左右的貸款,收到的租金利息足夠平衡貸款利息,五年以後,老百姓可以把房子買過去,共有產權房。

共有產權房可以按市場價賣,賣的時候,政府回購。美國、新加坡都是這樣。

我和美國的住房保障局局長交流過,他們的保障房造出來以後,老百姓想要退出去,只能退給政府,由他們再出給新時期的保障對象,這件事應該持之以恆,以民為本地去做。

房地產商不是不願意持有,而是融資結構害了整個中國的房產商,永遠做不了持有房子的出租者。他一比九的融資結構,逼得他房子一造好,就急吼吼地要回籠資金。

李嘉誠不是這種狀況,他在浦東拿的地,1993年拿的地,1997、1998年造好,出租,協議都是10年期,到了2008年、2009年的時候,全部回收,重新裝修,2009年、2010年開始變成銷售,房價從一萬多變成10萬,這就是發了橫財了。

中國租賃這麼少,跟房產的租賃結構有關,政府要讓開發商進入1:3的融資結構,到了持有環節,能夠出租的,必須60%的資本金,40%的貸款,這樣的話,收來的租金一定能夠平衡40%的貸款的本息還款計畫。

政府對這種,三年五年十年租賃的房產公司,有一套鼓勵政策,包括租房的公積金,應該盡可能地提供給房客,公積金拿來付房租,房租抵扣個人所得稅,拿出房子出租的也應該有鼓勵。

對租房者,要從法律上保護產權房的居民同等的公共服務地位。

長效機制之五:地票

最後一點我特別要說的是,整個房地產的調控還有一個措施就是地票。

地票是在講什麼呢?

我就說中國土地制度有兩件事。

一件事,我們這麼多人,耕地總的不充分。要做兩件事,第一是集約節約使用土地指標,不要造成每10年少1億畝的需求,應該每10年,少5000萬畝,4000萬畝。

還有20年就用到18億畝土地紅線了,如果這2億畝,可以變成40年,50年用到,這樣可以把時間拉長,可持續發展勢頭更猛。

最重要的是工業用地要節約,同時農村的建築性用地要集約節約,商品房的住房用地不能太苛刻,要多給。

第二個要講個更深入的問題,一百年、兩百年,城市化大規模推進過程中出現的現象,城市化進程沒有減少耕地,耕地有所增加,人在在農村居住的時候比較分散,人均建築用地,要用到250平方米到300平方米,城市比較節約和集約,人均是100平方米,所以當1億人進城,真要在城市中生活,城裡邊肯定要給他1萬平方公里的土地,那麼農村裡面可以退出2.5萬平方公里土地,但是中國的農民呢,兩頭占,所以我們才會出現10年少1億畝,30年少3億畝,否則的話,應該是大體平衡,平衡還有餘。

要化解這件事,我自己認為有三個原理。

第一,憲法上規定的三個底線,農村的土地是集體的,你不能把它變成私人的,農村的土地變化中間要保護農民的利益,農村的土地有用途管制,搞農業的搞農業,搞建設的搞建設,這三個是遊戲規則,不能改變。

第二,耕地的轉換,要使得農村退出來的地,大於進城的地,這是世界城市化運動中的一個現象,我們沒有這個現象,要把它體現出來。

第三,你不能光說城鄉結合部的那點郊區進行這樣的轉換,要讓1000公里外的農村,分享城市增值的級差地租。

按照這三個原理,我們想了一個地票的招,就是要把農民進城以後的宅基地,或者集體組織廢棄的鄉鎮企業的土地,廢棄的小學土地,廢棄的糧站的公共用地,複墾為耕地。

農民進了城了,房子空在那裡,租不出去,賣也賣不了幾萬塊錢,把農房農地複墾為耕地。

這件事有四個環節:一是複墾;二是有關部門驗收;三是給你一個地票可以到交易所交易,房產商要買城鄉結合部的土地,需要指標,就來買這個指標;四是城郊結合部的土地就去掉了。

這個過程中就可以看到,農民進城了,農村閒置的宅基地建設用地變成耕地了,城郊結合部增的耕地,小於農村複墾的耕地,最後增減掛鉤,全社會的耕地總量增加。

 

(本篇結束)

 

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